Wydaje Ci się, że kupując gotowy projekt domu, oszczędzisz, ponieważ opłata za projekt będzie jedynym kosztem na tym etapie…? Masz rację, wydaje Ci się - wystarczy spojrzeć na wyniki wyszukiwania frazy “adaptacja projektu - cena”.
W odpowiedzi, Google pokaże Ci setki (o ile nie tysiące) witryn, przede wszystkim stron biur projektowych, zawierające szczegółowe cenniki opłat tytułem adaptacji projektu gotowego domu. Przeczytaj nasz tekst, a dowiesz się, ile Cię to będzie kosztować - i to bez konieczności straty czasu na poszukiwanie w Sieci wiarygodnych źródeł wiedzy!
W tekście znajdziesz następujące informacje:
Zdecydowałeś się na budowę domu? Będzie Ci potrzebny jego projekt - tego nie unikniesz, ponieważ, co do zasady, bez projektu domu nie uzyskasz pozwolenia na budowę lub nie zgłosisz budowy.
Zastanawiasz się, jakie są możliwości, jeżeli chodzi o projekt domu?
Co jest bardziej korzystne z perspektywy inwestora? Każde rozwiązanie posiada swoje plusy i minusy.
Oczywistym jest to, że projekt sporządzony na indywidualne zamówienie, w 100% zgodny z oczekiwaniami inwestora, prawdopodobnie nie będzie wymagał wprowadzenia żadnych zmian (chyba że nieistotne, już na etapie prac budowlanych). Nie da się jednak ukryć, że to rozwiązanie należy do mocno obciążających budżet. Samo wykonanie projektu potrafi natomiast zająć wiele miesięcy.
Jesteś ciekawy, ile płaci się za projekt na indywidualne zamówienie? Jak się zapewne domyślasz, nie jesteśmy w stanie podać Ci konkretnej kwoty. Możemy jednak, dla zobrazowania sytuacji, posłużyć się zakresem cenowym. W zależności od renomy projektanta, architekta czy też biura projektowego, kwota za projekt indywidualny mieści się w granicach 100-300 zł za m2. Jeżeli więc interesuje Cię dom o powierzchni 150 m2, nietrudno wyliczyć, że za indywidualny projekt zapłacisz około 12 000 - 15 000 zł.
Jeżeli chodzi o gotowe projekty domów, sytuacja jest zgoła inna. Projekt taki kosztuje zdecydowanie mniej niż tworzony na indywidualne zamówienie - to jego ogromna zaleta. Gotowe projekty możesz kupić już za 1500-2000 zł, choć, jeżeli zależy Ci na mniej standardowych rozwiązaniach, możesz zapłacić nawet 3000-5000 zł.
To jednak nie wszystkie koszty związane z gotowym projektem. Niezbędne jest również dostosowanie go do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także samej działki. Proces adaptacji także jest czaso- i pracochłonny i bywa tak, że potrafi kosztować więcej niż dokumentacja gotowego projektu.
Adaptacja gotowego projektu jest dość złożonym procesem, więc poświęcimy jej nieco więcej miejsca.
Zgodnie ze znowelizowanym prawem budowlanym, projekty budowlane składają się z 3 elementów, którymi są:
Kupując gotowy projekt, nie otrzymuje się jednak projektu budowlanego w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Najczęściej dostaje się wtedy 3 egzemplarze obejmujące projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny.
Jeśli chodzi o projekt zagospodarowania działki lub terenu, nie wchodzi on w skład gotowego projektu, oferowanego przez biura projektowe. Zleca się go najczęściej projektantowi działającemu lokalnie, który adaptuje, czyli dostosowuje dane z projektów technicznych oraz architektoniczno-budowlanych do wymagań inwestora, a także warunków lokalnych.
Żaden gotowy projekt nie stanie się projektem budowlanym przed dokonaniem jego adaptacji! Nawet jeżeli wydaje Ci się, że spełnia w 100% wszystkie Twoje oczekiwania, pamiętaj, że nie został stworzony dla konkretnej działki. Należy więc dostosować go do jej wymogów i specyfikacji.
Najprościej rzecz ujmując, można zaryzykować stwierdzenie, że gotowy projekt po pracach adaptacyjnych staje się projektem budowlanym, który należy dołączyć do dokumentów niezbędnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub - co do zasady - dokonania zgłoszenia budowy.
Pamiętaj, że projekt domu musi być również dostosowany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego!
Gotowy projekt na etapie adaptacji jest dostosowywany nie tylko do wymogów działki, ale i, podchodząc do tego szerzej, także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jest to o tyle istotne, że jeżeli nie weźmiesz pod uwagę MPZP (który jest jawny, więc nie ma najmniejszych problemów z zapoznaniem się z nim), nie masz szans na uzyskanie pozwolenia na budowę. Dopiero po uzyskaniu pozwolenia natomiast można rozpocząć prowadzenie prac budowlanych.
Co w przypadku, gdy dla danej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Wówczas należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i następnie stosować się do jej wymogów.
Adaptację projektu można podzielić na 2 części - obowiązkową i nieobowiązkową.
W dalszej części tekstu szczegółowo omówimy jej zakres, posiłkując się tym właśnie rozróżnieniem.
Jeżeli chodzi o adaptację w części obowiązkowej, obejmuje ona:
Co ważne - osoba dokonująca prace adaptacyjne przejmuje funkcję projektanta.
Już za same prace adaptacyjne w części obowiązkowej można zapłacić nawet kilka tysięcy złotych (najczęściej koszty mieszczą się w przedziale - 800-4000 zł). Adaptacja tego typu trwa najczęściej kilka tygodni. Warto więc, tworząc harmonogram działań, zaplanować sobie na to odpowiedni bufor czasowy.
Do przeprowadzenia adaptacji w części obowiązkowej, potrzebne są następujące dokumenty:
Na adaptację nieobowiązkową składają się wszelkie dodatkowe życzenia inwestora.
Mogą one dotyczyć zarówno liczby czy umiejscowienia okien czy drzwi, zmiany koloru elewacji, dobudowania podpiwniczenia oraz innych czynności, które można zakwalifikować do “kosmetycznych”.
Jak już wspominaliśmy, prace adaptacyjne to doskonały moment na to, by w maksymalny sposób dostosować gotowy projekt do potrzeb inwestora. Wprowadzane modyfikacje mogą obejmować zarówno zmiany funkcjonalne (jak np. zmiana umiejscowienia drzwi czy okien, adaptacja poddasza, zmiany jeżeli chodzi o kąt nachylenia dachu, przenoszenie ścian działowych), jak i techniczne czy, nazwijmy to, estetyczne (np. zmiana koloru elewacji).
Mimo że zdecydowana większość zmian jest możliwa do wykonania, niewielu inwestorów ma nieograniczone budżety, by sobie na wszystko pozwolić. Często zdecydowanie bardziej opłaca się kupić inny gotowy projekt lub, w ostateczności, zdecydować się na projekt na indywidualne zamówienie.
Jeżeli chodzi o koszty związane ze zmianami projektu gotowego, wiele zależy od tego, czy zmiany są istotne, czy nieistotne.
Zmiany istotne to takie, które bezpośrednio ingerują w konstrukcję budynku lub jego powierzchnię. Obejmują one m.in. zmiany powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji, sposobu użytkowania obiektu itp. Naniesienie zmian tego typu potrafi zwiększyć koszty adaptacji o kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych!
Warto mieć również świadomość, że wprowadzanie istotnych zmian do projektów wymaga zgody autora projektu. W przypadku, gdy po wprowadzeniu zmian, projekt będzie się znacząco różnił od początkowej wersji, możliwe, że konieczne stanie się wykonanie projektu zamiennego. To rodzi kolejne obowiązki, związane z tym, że należy go złożyć do urzędu razem ze sporządzonym wnioskiem o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę.
W przypadku zmian nieistotnych, nie ma już tak dużej różnicy w kosztach adaptacji gotowego projektu. To raczej modyfikacje tzw. “kosmetyczne”, zmieniające wygląd domu. Z tego też powodu mogą być one wprowadzane na każdym etapie prac budowlanych, choć oczywiście zawsze w porozumieniu z kierownikiem budowy.
Jeżeli dotarłeś do tego etapu tekstu, z pewnością interesuje Cię koszt prac adaptacyjnych. Nic dziwnego, jeszcze przed rozpoczęciem prac związanych z budową domu, warto dokładnie przeanalizować, ile orientacyjnie będą kosztować. Dzięki temu łatwiej jest zaplanować ostateczny budżet.
Niestety, trudno jest podać konkretną kwotę, jaką należy zapłacić za adaptację gotowego projektu. Jest ona uzależniona od wielu czynników, w tym:
Jak widzisz, niezmiernie trudno byłoby podać ostateczną cenę prac adaptacyjnych. W każdym przypadku jest ona ustalana indywidualnie. Może się zmieścić w przedziale 2500-3500 zł, ale równie dobrze, jeżeli masz zdecydowanie większe wymagania, kosztować nawet kilka tysięcy złotych więcej.
Najwięcej płaci się za zmiany wynikające z przymusu przekształcenia konstrukcji budynku. Dlatego też, jeżeli istnieje potrzeba wprowadzenia modyfikacji tego typu, czasami warto rozważyć zakup innego gotowego projektu, który będzie wymagał wprowadzenia mniejszej ilości zmian.
Jeżeli natomiast projekt, który kupiłeś, będzie wymagać naniesienia jedynie drobnych, “kosmetycznych” zmian, być może okaże się, że koszty adaptacji będą naprawdę niewielkie. Ty natomiast oszczędzisz nie tylko pieniądze, ale i czas, który byłby niezbędny do dokonania większych modyfikacji.
Niezależnie od tego, jaki gotowy projekt kupisz, jest on chroniony prawem autorskim. Czy w takim razie wprowadzenie na niego jakichkolwiek zmian każdorazowo wymaga zgody autora?
Warto zacząć od tego, że, mimo kwestii związanych z prawem autorskim, istnieją modyfikacje, które mogą być wprowadzone do projektu bez pisemnej zgody autora projektu i tzw. nadzoru autorskiego. Niezależnie od tej możliwości, do większości projektów gotowych dołączana jest od razu bezpłatna zgoda na zmiany.
Jedynie w przypadku niewielkiej liczby biur projektowych, za zgodę na zmiany trzeba uiścić dodatkową (najczęściej niewielką) opłatę. Warto się o to dopytać jeszcze przed zakupem projektu, by uniknąć ewentualnych dodatkowych kosztów. Tym bardziej, że może się okazać, że gotowy projekt, który wydaje się być najkorzystniejszy cenowy, wcale taki nie będzie w ostatecznym rozrachunku.
Często już na etapie wyboru gotowego projektu, porzuca się niektóre propozycje z uwagi na fakt, że wymagają one wprowadzenia wielu zmian. Nie ilość modyfikacji jednak ma znaczenie, a ich zakres.
Dlatego też warto odbyć konsultację ze specjalistą, najlepiej osobą, która będzie dokonywać czynności adaptacyjnych, by móc się zorientować, ile realnie wyniosą łączne koszty zakupu gotowego projektu i jego adaptacji.
Zastanawiasz się, co się stanie, gdy gotowy projekt, nawet po jego adaptacji, będzie niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy też warunkami zabudowy? Czy poniesiesz wtedy jakieś konsekwencje prawne?
Sprawdzenie zgodności projektu z przepisami prawa należy do właściwego urzędu, do którego występujesz o pozwolenie na budowę czy też gdzie zgłaszasz budowę. Jeżeli projekt będzie niezgodny np. w zakresie ukształtowania terenu, nie otrzymasz pozwolenia na budowę i zostaniesz wezwany do usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym.
W przypadku zgłoszenia budowy natomiast urząd zgłosi sprzeciw. Nie oznacza to jednak, że całkowicie stracisz szansę na postawienie inwestycji na tym terenie.
W zdecydowanej większości przypadków wystarczy odpowiednio zmodyfikować projekt.
Odpowiedź na to pytanie jest bardzo złożona i nie można definitywnie napisać “tak” lub “nie”. Wiele zależy od tego, jakie masz oczekiwania wobec projektu domu i czy dopuszczasz ewentualne zmiany względem swoich wymagań.
Zakup gotowego projektu domu opłaca się na pewno wtedy, gdy znajdziesz projekt, który nie tylko Ci się spodoba wizualnie, ale i będzie w dużym stopniu dostosowany do wymogów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też warunków zabudowy.
Wtedy, nawet w momencie, gdy będziesz chciał wprowadzić zmiany dotyczące chociażby estetycznych aspektów inwestycji, na pewno gotowy projekt wyjdzie korzystniej cenowo.
Projekt na indywidualne zamówienie to rozwiązanie dla inwestorów, którzy są najbardziej wymagający, zależy im na rozwiązaniach “szytych na miarę”, bardzo oryginalnych, niekonwencjonalnych…
W takim przypadku żaden gotowy projekt z pewnością nie spełni ich wymagań. Koszty jego adaptacji mogą natomiast z całą pewnością przekroczyć cenę projektu na indywidualne zamówienie.
Najczęściej bywa tak, że gotowy projekt wybierają inwestorzy indywidualni, którym zależy na oszczędności czasu i pieniędzy, a także sprawdzonym rozwiązaniu, które spełni ich główne oczekiwania.
Warto wybierać gotowe projekty ze sprawdzonych źródeł, ponieważ ma się wtedy pewność, że są one przygotowane profesjonalnie i zgodnie z aktualnymi wytycznymi.
Gdy prace adaptacyjne zostaną zakończone, będziesz mieć już gotowy projekt budowlany, który załącza się do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy. Można więc z całą pewnością stwierdzić, że jest się o krok od rozpoczęcia budowy!
Oprócz projektu budowlanego, dokumenty, jakie należy złożyć w urzędzie, są różne w zależności od formalności, jakich się dopełnia (czy ubiega się o pozwolenie na budowę, czy zgłasza się budowę).
Następnie, w przypadku pozwolenia na budowę, oczekuje się na wydanie decyzji. Właściwy urząd ma na to 65 dni od złożenia wniosku. W przypadku zgłoszenia robót budowlanych natomiast urząd ma 21 dni na wydanie sprzeciwu. Jeżeli tego nie zrobi, oznacza to, że można rozpocząć już prowadzenie prac budowlanych.
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Radom
firmy budowlane Rybnik
firmy budowlane Rzeszów