Dobudowa ganku do starego domu – jak przebrnąć przez formalności? (aktualizacja 2021)

Ganek w rozumieniu przepisów

To, jaką procedurę musisz przeprowadzić w urzędzie, zależy od tego, czy tak naprawdę chcesz dobudować do domu ganek, czy też inne pomieszczenie. Funkcja dobudowywanego pomieszczenia ma bowiem wpływ na formalności, których powinieneś dopełnić.

Prawo budowlane pozwala dobudować do domu ganek bez pozwolenia na budowę, jednak nie wyjaśnia, czym tak naprawdę jest ten ganek. Gdy przepisy nie definiują danego pojęcia, to wyjaśniając je, możemy odwołać się do definicji słownikowej i orzecznictwa.

Zgodnie ze Słownikiem języka polskiego PWN dostępnym na stronie sjp.pwn.pl ganek to „przybudówka przed wejściem do budynku, nakryta daszkiem, wspartym na słupach”. W tym znaczeniu ganek nie jest zatem pomieszczeniem w pełni obudowanym ścianami, a jedynie daszkiem wspartym na słupach.

Odmienne znaczenie pojęcia ganek znajdujemy na przykład w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2018 r. o sygnaturze II OSK 1566/17. Zgodnie z tym orzeczeniem ganek może być pomieszczeniem, a decydująca jest funkcja dobudowywanej części budynku. Jeśli obiekt ma chronić wejście przed deszczem, wiatrem i słońcem, to jest gankiem. Natomiast, jeśli do domu dobudowujemy pomieszczenie, które nie pełni takiej ochronnej funkcji, to nie można przyjąć, że chodzi o budowę ganku.

Warto jeszcze wiedzieć, że ani definicja słownikowa, ani orzecznictwo sądowe nie są wiążące dla urzędów wydających pozwolenia i przyjmujących zgłoszenia. Dlatego w różnych urzędach możesz się spotkać z różną interpretacją tego, czym tak naprawdę jest ganek.

Niemniej jednak, jeśli chcesz – w miejscu w którym znajdują się drzwi zewnętrzne do domu – dobudować pomieszczenie, które będzie takim przedpokojem, czy też wiatrołapem, powinieneś móc to zrobić na zgłoszenie, po spełnieniu kilku dodatkowych warunków. Przyjrzyjmy się im.

Budowa przydomowego ganku na zgłoszenie

Być może słyszałeś o postępowaniu zwanym zgłoszeniem. Jest to procedura uproszczona w stosunku do pozwolenia na budowę, bo wszystkie dokumenty możesz przygotować samodzielnie. Nie potrzebujesz do tego projektanta, choć oczywiście możesz skorzystać z jego pomocy, jeśli zechcesz.

Na podstawie tej uproszczonej procedury możesz wybudować przydomowy ganek o powierzchni zabudowy do 35 m2, jeśli liczba podobnych (wymienionych w przepisie) obiektów na działce nie przekracza dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. W przepisie obok przydomowych ganków wymieniono również budynki gospodarcze, garaże, wiaty i oranżerie. Jeśli więc wybudowałeś już na zgłoszenie któryś z tych budynków, musisz je wliczyć do ogólnej liczby obiektów możliwych do postawienia na powierzchni 500 m2. Jeśli jeszcze nie wybudowałeś na zgłoszenie żadnego z tych obiektów, śmiało możesz dobudować do domu ganek na zgłoszenie, nawet, jeśli Twoja działka ma powierzchnię mniejszą niż 500 m2. Jest tak dlatego, że na działce o powierzchni mniejszej niż 500 m2 możesz wybudować na zgłoszenie jeden z tych obiektów wymienionych w przepisie.

Jeśli Twój dom jest wpisany do rejestru zabytków albo gdy przekroczysz dopuszczalną liczbę ww. obiektów na określonej powierzchni działki, musisz uzyskać pozwolenie na budowę. Dzieje się tak, gdy na przykład masz działkę o powierzchni mniejszej niż 500 m2 i wybudowałeś już na zgłoszenie garaż. Albo masz działkę o powierzchni 900 m2 i wybudowałeś już na zgłoszenie więcej obiektów niż dopuszczają to przepisy budowlane.

Dobudowa ganku do domu na pozwolenie

Na dobudowę ganku do domu potrzebujesz pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z projektem, gdy:

─ nie spełniasz któregoś z warunków wymaganych w przepisie pozwalającym na budowę na zgłoszenie – na przykład chcesz wybudować ganek o powierzchni zabudowy 38 m2 albo przekraczasz dopuszczalną liczbę obiektów budowanych na zgłoszenie na powierzchni 500 m2,

─ chcesz dobudować do domu na przykład dodatkowy pokój lub kotłownię (na zgłoszenie możesz dobudować co najwyżej oranżerię),

─ dom, do którego dobudowujesz ganek, jest wpisany do rejestru zabytków.

Może się też zdarzyć, że urząd przyjmujący Twoje zgłoszenie uzna, że nie budujesz ganku, tylko rozbudowujesz dom. Wtedy również musisz uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia z projektem. Takie ryzyko istnieje, gdy dobudowując do domu ganek, ingerujesz w istniejącą konstrukcję domu, na przykład opierasz dach ganku na ścianie budynku. Kwestia ta jednak nie jest sprecyzowana w przepisach, bo nie definiują one pojęcia rozbudowy. Dlatego jeśli nie zgadzasz się z decyzją urzędu, możesz się od niej odwołać. A jeśli nie chcesz tracić na to czasu, najlepiej zrobić ganek oparty na własnej konstrukcji, niezależnej od konstrukcji domu. Wtedy urząd nie powinien mieć wątpliwości, że budujesz ganek, a nie rozbudowujesz domu.

Dokumenty do zgłoszenia budowy przydomowego ganku

Wszystkie dokumenty potrzebne do zgłoszenia budowy przydomowego ganku możesz przygotować samodzielnie. Będą Ci potrzebne:

1. wniosek zgłoszenia – możesz skorzystać z wniosku udostępnionego przez Twój urząd albo z innego dowolnego znalezionego w internecie. Możesz też przygotować własne pismo, ale pamiętaj o umieszczeniu w nim potrzebnych informacji (przeczytasz o tym dalej),
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – musisz je złożyć na określonym druku, znajdziesz go na stronie internetowej urzędu,
3. szkice lub rysunki przedstawiające ganek – tutaj w różnych urzędach spotkasz różne wymagania. Na pewno powinien to być rysunek przedstawiający usytuowanie domu wraz z gankiem na działce (najlepiej wykonać go na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej), rzut ganku i przekrój przez ganek;
4. w zależności od tego, gdzie realizujesz inwestycje, mogą też być potrzebne dodatkowe pozwolenia, uzgodnienia i opinie.

We wniosku zgłoszenia:

1. Wskaż lokalizację inwestycji – miejscowość, nazwę ulicy i numer domu, do którego dobudowujesz ganek, a także numer działki, na której znajduje się budynek.
2. Określ rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych – opisz po prostu z jakich materiałów i w jaki sposób chcesz wybudować ganek.
3. Wskaż termin rozpoczęcia robót.

Urząd ma 21 dni na rozpatrzenie Twojego wniosku. W tym czasie może:

• wysłać do Ciebie pismo wzywające do usunięcia braków (wtedy termin 21 dni ulegnie wydłużeniu),
• wydać Ci zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia terminu sprzeciwu – wtedy możesz rozpocząć roboty,
• wydać sprzeciw w formie decyzji – wtedy nie możesz rozpocząć robót budowlanych.

Jeśli po upływie 21 dni nie otrzymasz żadnego pisma, możesz rozpocząć budowę. Poczekaj jednak kilka dni dłużej, ponieważ urząd nie musi Ci w tym czasie dostarczyć pisma, ma je jedynie nadać.

Dobudowa ganku do starego domu – o czym warto pamiętać

Jak widzisz, w pewnych przypadkach możesz dobudować ganek do domu bez pozwolenia na budowę. Wystarczy Ci zgłoszenie. Jest to procedura łatwiejsza do przeprowadzenia, bo nie wymaga wielu dokumentów i można je przygotować samodzielnie. Zgłoszenie składasz w tym samym urzędzie, który wydaje pozwolenia na budowę, czyli w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta w przypadku miast na prawach powiatu.

Jednak jeśli chcesz do domu dobudować inne pomieszczenie, które nie pełni funkcji ochronnej, musisz uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia z projektem (procedury te niewiele się od siebie różnią, w obu przypadkach potrzebujesz projektu budowlanego).

Chociaż w praktyce oba pomieszczenia mogą wyglądać tak samo, to jednak ich funkcja przesądza o tym, jakie formalności trzeba przeprowadzić.

Stan prawny aktualny na dzień 1.06.2021 r.

Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, zmieniony
przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 2127, poz. 2320, Dz. U. z 2021 r. poz. 11, poz. 234, poz. 282, poz. 784),

Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:

• firmy budowlane pomorskie

• firmy budowlane śląskie

• firmy budowlane świętokrzyskie

a także w wybranych miastach:

• firmy budowlane Radom

• firmy budowlane Rybnik

• firmy budowlane Rzeszów