Budowa domu, jak każda inwestycja budowlana, musi odpowiadać miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego. Co zrobić, jeżeli nie został on uchwalony dla terenu, na którym znajduje się nasza działka budowlana? Czy w ogóle budowa domu jest wówczas możliwa?

Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. W takim wypadku bowiem każdy inwestor może uzyskać odpowiednią decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. 

Brak miejscowego planu zagospodarowania: warunki zabudowy

Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z nią, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, konieczne jest złożenie w tej sprawie wniosku. Jego adresatem będzie właściwy ze względu na położenie nieruchomości wójt, burmistrz lub prezydent miasta, wnosimy go więc do właściwego urzędu gminy.

Wniosek składa się z części opisowej oraz graficznej, a jego wzór bez trudu można znaleźć w Internecie. W pierwszej części powinien on zawierać podstawowe informacje dotyczące planowanej budowy, a mianowicie:

  • określenie zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków sanitarnych i deszczowych, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby także sposobu unieszkodliwiania odpadów,
  • określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych,
  • określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

W części graficznej konieczne jest przedstawienie w schematyczny sposób najważniejszych parametry planowanego budynku, jego usytuowanie na działce w rzucie przekrojowym oraz podstawowe wartości wysokościowe, w szczególności okapu i kalenicy. Konieczne jest także przedstawienie granic terenu objętego wnioskiem, granice obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać oraz planowany sposób jego zagospodarowania. 

Załącznikiem do wniosku będzie:

1) kopia  mapy zasadniczej lub katastralnej, obejmująca teren planowanej budowy oraz obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać, ujęte w skali 1:500 lub 1:1000. 

2) dokumenty wystawione przez jednostki organizacyjne (odpowiednie do zapotrzebowania w media opisane we wniosku) potwierdzające, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W przypadku, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające, dokument powinien potwierdzać, że wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między jednostką organizacyjną a inwestorem,

3) dokument poświadczający istnienie służebności w przypadku, gdy dostęp do drogi publicznej będzie zapewniony przez służebność drogową.

Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

Jakie są warunki wydania decyzji?

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej,
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym,
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy: opłata skarbowa

Aby urząd podjął działania zmierzające do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, konieczne jest uprzednie uiszczenie opłaty skarbowej w odpowiedniej wysokości. Wynosi ona obecnie 598,00 zł., niezależnie od rodzaju inwestycji. Z obowiązku tego zwolniony jest właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, dla której będzie wydana decyzja oraz osoby wskazane w przepisach o opłacie skarbowej.

Opłatę należy uiścić najpóźniej w dniu składania wniosku, na konto właściwego urzędu gminy przelewem, przekazem pocztowym lub bezpośrednio w kasie wskazując jednocześnie, z jakiego tytułu jest ona wnoszona. Dowód uiszczenia należy dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wygląda postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy?

Wydanie decyzji przez właściwy organ następuje w terminie od miesiąca (w przypadku, gdy sprawa jest stosunkowo prosta) do dwóch miesięcy (w razie skomplikowanego stanu faktycznego) od daty złożenia wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami.

Do tego okresu tego nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa na dokonanie określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.
Decyzja dostarczana jest wnioskodawcy z urzędu, na ogół drogą pocztową, przez upoważnionego pracownika urzędu, bądź odbierana osobiście przez stronę.

Postępowanie odwoławcze

Każda ze stron postępowania administracyjnego może złożyć odwołanie od decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, za pośrednictwem organu, który ją wydał, w terminie 14 dni od daty jej otrzymania.

Zawieszenie postępowania

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu.

Podsumowanie:

  • Nawet jeśli nasza działka budowlana leży na terenie dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie wyłącza to możliwości zbudowania na niej domu.
  • Można bowiem, niejako w jego miejsce uzyskać od miejscowej gminy decyzję o ustaleniu warunków zabudowy.
  • Pamiętać jednak trzeba, aby złożyć w tej sprawie odpowiednio wypełniony wniosek wraz ze wszystkimi niezbędnymi załącznikami oraz odpowiednio go opłacić poprzez uiszczenie opłaty skarbowej.

 

Stan prawny aktualny na dzień 10.03.2021 r.

Podstawa prawna: 

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 293; zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r. poz. 471, poz. 782, poz. 1086, poz. 1378, Dz. U. z 2021 r., poz. 11),

Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz.1546, zmieniony przez: DZ. U. z 2020 r., poz. 1565, poz. 2023, poz. 2369, Dz. U. z 2021 r., poz. 72).