Narzędziem istotnie ograniczającym ryzyko inwestora jest ustanowienie w zawieranej z wykonawcą umowie zabezpieczenia pieniężnego. Co to takiego? Jest to kwota, którą inwestor otrzymuje od wykonawcy i z której może skorzystać, jeżeli realizując umowę wykonawca dopuści się uchybień.
Najistotniejsze z perspektywy inwestora jest zabezpieczenie kosztów uchybień wykonawcy, które mogą pojawić się w trakcie budowy domu. Powstanie takich problemów może bowiem prowadzić do najmniej pożądanej przez inwestora sytuacji, czyli wydłużenia czasu robót. Dodatkowo inwestor najzwyczajniej może nie być w stanie zaleźć na CITO kilku, kilkunastu czy kilkudziesięciu tysięcy złotych dla usunięcia skutków naruszeń wykonawcy.
Typowym przypadkiem wykorzystania zabezpieczenia na etapie realizacji prac jest zapłata nim za wykonawstwo zastępcze, czyli roboty firmy, którą inwestor wprowadził w miejsce nierzetelnego wykonawcy.
Zabezpieczenie regularnie jest też używane na pokrycie kar umownych naliczonych wykonawcy za przekroczenie terminu zakończenia robót. W takim przypadku inwestor nie musi zapraszać wykonawcy na spotkanie w sądzie, zastanawiając się wcześniej czy ten ma na koncie bankowym dość pieniędzy, żeby zapłacić kary.
Inwestor po prostu zatrzymuje odpowiednią część zabezpieczenia, a jeżeli wykonawca nie zgadza się z takim działaniem to on musi podjąć inicjatywę i spierać się z inwestorem.
Zabezpieczenie finansowe jest nie tylko poduszką bezpieczeństwa. Odgrywa jeszcze jedną nie mniej ważną rolę - dyscyplinuje wykonawcę, na którego bezpośrednie zagrożenie utraty części pieniędzy potrafi działać wyjątkowo mobilizująco.
Często utrata części wynagrodzenia decyduje o rentowności budowy. Wykonawca, który ma świadomość, że inwestor może pozbawić go zysku, chętniej przystępuje do prac, nadrabia zaległości lub usuwa wady.
Brzmi dobrze? Jak w takim razie ustanowić zabezpieczenie? Niezbędne są odpowiednie postanowienia w umowie.
W praktyce przy budowie domów nie spodziewałbym się przyjęcia pierwszego rozwiązania. Wykonawca prowadzący mikro-firmę uciekłby najpewniej w popłochu słysząc, że na dzień dobry ma wpłacić inwestorowi kwotę równą 5-10% wynagrodzenia. Owe 5-10% to rynkowy standard poziomu zabezpieczenia.
Zdecydowanie łatwiejsze do udźwignięcia dla wykonawcy jest otrzymywanie od inwestora w toku inwestycji przelewów o wysokości odpowiednio obniżonej o umówiony % zabezpieczenia. Pieniądze te wracają do wykonawcy po odbiorze końcowym robót. Jeżeli oczywiście inwestor nie wykorzysta ich do pokrycia swoich należności.
Czy zabezpieczenie musi być stosowane w umowach? Nie. Mnóstwo budów domów jednorodzinnych nie ma takiego funduszu.
Czy zabezpieczenie warto stosować w umowach? Tak. To, że jego użycie nie jest konieczne nie jest jednoznaczne z tym, że ma ono małą wartość. W przypadku budowy inwestor najzwyczajniej może nie mieć finansowego pola manewru przez to, że jego zasoby skutecznie pochłania kredyt hipoteczny i codzienne koszty życia. Przy tym scenariuszu dysponowanie dodatkowymi środkami na opłacenie kosztów usuwania skutków nieprawidłowego działania wykonawcy może okazać się zbawienne.
A że wykonawca, może widząc obowiązek przekazania zabezpieczenia zrezygnować ze składania inwestorowi oferty? Cóż, warto się wtedy zastanowić czy inwestor na pewno chce współpracować z kimś, kto panicznie reaguje na perspektywę zamrożenia znikomej części swojego wynagrodzenia na wypadek popełnienia fuszerki.
Autor artykułu: Łukasz Mróz, Partner Zarządzający Mróz Radcy Prawni Sp. p.