Jedną z ważniejszych rzeczy, o której powinien pomyśleć inwestor przed wbiciem w jej działkę pierwszej łopaty, jest zabezpieczenie swoich interesów przed nierzetelnością wykonawcy. Na placach budowy często mają miejsce sytuacje, które prace nad wymarzonym domem zamieniają w nieustające pasmo utrapień.

Czym jest zabezpieczenie pieniężne?

Narzędziem istotnie ograniczającym ryzyko inwestora jest ustanowienie w zawieranej z wykonawcą umowie zabezpieczenia pieniężnego. Co to takiego? Jest to kwota, którą inwestor otrzymuje od wykonawcy i z której może skorzystać, jeżeli realizując umowę wykonawca dopuści się uchybień. 

Najistotniejsze z perspektywy inwestora jest zabezpieczenie kosztów uchybień wykonawcy, które mogą pojawić się w trakcie budowy domu. Powstanie takich problemów może bowiem prowadzić do najmniej pożądanej przez inwestora sytuacji, czyli wydłużenia czasu robót. Dodatkowo inwestor najzwyczajniej może nie być w stanie zaleźć na CITO kilku, kilkunastu czy kilkudziesięciu tysięcy złotych dla usunięcia skutków naruszeń wykonawcy. 

Typowym przypadkiem wykorzystania zabezpieczenia na etapie realizacji prac jest zapłata nim za wykonawstwo zastępcze, czyli roboty firmy, którą inwestor wprowadził w miejsce nierzetelnego wykonawcy. 

 

Zabezpieczenie regularnie jest też używane na pokrycie kar umownych naliczonych wykonawcy za przekroczenie terminu zakończenia robót. W takim przypadku inwestor nie musi zapraszać wykonawcy na spotkanie w sądzie, zastanawiając się wcześniej czy ten ma na koncie bankowym dość pieniędzy, żeby zapłacić kary.

Inwestor po prostu zatrzymuje odpowiednią część zabezpieczenia, a jeżeli wykonawca nie zgadza się z takim działaniem to on musi podjąć inicjatywę i spierać się z inwestorem.

Zabezpieczenie motywuje wykonawcę do prawidłowej pracy 

Zabezpieczenie finansowe jest nie tylko poduszką bezpieczeństwa. Odgrywa jeszcze jedną nie mniej ważną rolę - dyscyplinuje wykonawcę, na którego bezpośrednie zagrożenie utraty części pieniędzy potrafi działać wyjątkowo mobilizująco. 

Często utrata części wynagrodzenia decyduje o rentowności budowy. Wykonawca, który ma świadomość, że inwestor może pozbawić go zysku, chętniej przystępuje do prac, nadrabia zaległości lub usuwa wady. 

Częściowe zatrzymania wynagrodzenia jako łatwa forma wprowadzenia zabezpieczenia

Brzmi dobrze? Jak w takim razie ustanowić zabezpieczenie? Niezbędne są odpowiednie postanowienia w umowie. 

Zabezpieczenie pieniężne wprowadza się zwykle w jednej z dwóch form: 

  • przez wpłacenie przez wykonawcę jednorazowo całej kwoty zabezpieczenia jeszcze przed przystąpieniem do prac,
  • przez zatrzymywanie przez inwestora odpowiedniej części wynagrodzenia z każdej faktury wystawianej przez wykonawcę w toku realizacji umowy. 

W praktyce przy budowie domów nie spodziewałbym się przyjęcia pierwszego rozwiązania. Wykonawca prowadzący mikro-firmę uciekłby najpewniej w popłochu słysząc, że na dzień dobry ma wpłacić inwestorowi kwotę równą 5-10% wynagrodzenia. Owe 5-10% to rynkowy standard poziomu zabezpieczenia.

Zdecydowanie łatwiejsze do udźwignięcia dla wykonawcy jest otrzymywanie od inwestora w toku inwestycji przelewów o wysokości odpowiednio obniżonej o umówiony % zabezpieczenia. Pieniądze te wracają do wykonawcy po odbiorze końcowym robót. Jeżeli oczywiście inwestor nie wykorzysta ich do pokrycia swoich należności.

Zabezpieczenie jako must-have? 

Czy zabezpieczenie musi być stosowane w umowach? Nie. Mnóstwo budów domów jednorodzinnych nie ma takiego funduszu. 

Czy zabezpieczenie warto stosować w umowach? Tak. To, że jego użycie nie jest konieczne nie jest jednoznaczne z tym, że ma ono małą wartość. W przypadku budowy inwestor najzwyczajniej może nie mieć finansowego pola manewru przez to, że jego zasoby skutecznie pochłania kredyt hipoteczny i codzienne koszty życia. Przy tym scenariuszu dysponowanie dodatkowymi środkami na opłacenie kosztów usuwania skutków nieprawidłowego działania wykonawcy może okazać się zbawienne. 

A że wykonawca, może widząc obowiązek przekazania zabezpieczenia zrezygnować ze składania inwestorowi oferty? Cóż, warto się wtedy zastanowić czy inwestor na pewno chce współpracować z kimś, kto panicznie reaguje na perspektywę zamrożenia znikomej części swojego wynagrodzenia na wypadek popełnienia fuszerki.

Umowa budowlana - dlaczego warto skorzystać?

Jeśli nie wiesz, w jaki sposób skonstruować konkretne zapisy w umowie z wykonawcą Twojej inwestycji, skorzystaj z profesjonalnego rozwiązania oferowanego na UmowaBudowlana.pl.

images.jpeg

Autor artykułu: Łukasz Mróz, Partner Zarządzający Mróz Radcy Prawni Sp. p.