Chcesz postawić garaż, ale na działce nie masz zbyt dużo miejsca? Zastanawiasz się, czy budowa garażu w granicy działki jest możliwa? Otóż w pewnych sytuacjach można postawić garaż bezpośrednio przy granicy działki i nie trzeba mieć na to zgody sąsiada. Dowiedz się, jak to zrobić.

Budowa garażu w granicy a zgoda sąsiada

Zanim przejdziemy do konkretów, musimy wyjaśnić jedną kwestię: wszędzie, gdzie w tekście używamy sformułowania „budowa w granicy”, mamy na myśli budowę bezpośrednio przy granicy, czyli w taki sposób, że krawędź budynku styka się z granicą i na sąsiedniej działce nie znajduje się żaden fragment budynku (nawet okap dachu nie zwisa nad sąsiednią działką). Na takie usytuowanie garażu nie potrzebujesz zgody sąsiada.

Natomiast, jeśli zechcesz wybudować garaż w granicy działki w taki sposób, że granica przebiegnie przez środek ściany garażu – zgoda sąsiada będzie Ci niezbędna. Wtedy bowiem tak naprawdę nie stawiasz garażu tylko na swojej działce, ale również na działce sąsiada. Nie polecamy takiego rozwiązania, nawet jeśli masz z sąsiadem dobre stosunki.

A więc zakładamy, że budujesz garaż w granicy działki w taki sposób, że ściana budynku w całości znajduje się na Twojej działce, a krawędź ściany biegnie wzdłuż granicy działki. Kiedy możesz to zrobić?

Budowa garażu w granicy działki a przepisy

Przepisy pozwalają na budowę garażu w granicy działki w kilku szczególnych przypadkach.
***Co ważne – nie ma zupełnie znaczenia to, jaką konstrukcję ma garaż (czy jest to garaż drewniany, murowany, czy popularny blaszak) ani w jaki sposób jest powiązany z gruntem (czy są to typowe ławy fundamentowe, płyta, czy słupki). Przepisy są jednakowe dla wszystkich rodzajów konstrukcji.

Garaż możesz wybudować bezpośrednio przy granicy działki niebędącej działką drogową, jeśli zachodzi jedna z poniższych sytuacji:

  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na budowę w granicy – co ważne, plan musi wyraźnie wskazywać, że budowa przy granicy jest możliwa, nie wystarczy brak zapisu zakazującego takiej budowy. Z tego przepisu nie możesz zatem skorzystać, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy;
  • garaż będzie przylegał do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce – jeśli więc sąsiad ma postawiony budynek w granicy, Ty możesz niejako „dokleić” do niego swój garaż;
  • działka, na której ma stanąć garaż, ma szerokość 16 m lub mniej i budujesz garaż w zabudowie jednorodzinnej lub zagrodowej;
  • w zabudowie jednorodzinnej lub zagrodowej budujesz garaż o długości do 6,5 m i wysokości do 3 m.

Powyższe przepisy obowiązują, gdy sąsiednia działka nie jest działką drogową, tylko np. rolną lub budowlaną. Natomiast jeśli sąsiednia działka jest działką drogową, musisz spełnić wymagania innych przepisów – m.in. ustawy o drogach publicznych i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy te określają różne odległości budynków od dróg i w pewnych przypadkach pozwalają na zbliżenie budynku do drogi, ale raczej nie uda Ci się wybudować garażu w granicy działki drogowej.

Budowa garażu w granicy a okna i drzwi

W ścianie garażu zlokalizowanej w granicy działki nie może być okien ani drzwi. Jeśli chcesz w takiej ścianie je umieścić – musisz odsunąć garaż od granicy na odległość co najmniej 4 m.

Ściana oddzielenia przeciwpożarowego w granicy

Kolejna ważna kwestia dotyczy tego, że ściana garażu usytuowana bezpośrednio przy granicy działki musi być tzw. ścianą oddzielenia przeciwpożarowego. Przepisy stawiają takiej ścianie konkretne wymagania: ma odpowiednią klasę reakcji na ogień i wystaje poza lico ścian zewnętrznych na długość 30 cm. Zamiast tego rozwiązania można na ścianach poprzecznych zastosować pas z materiału niepalnego o szerokości co najmniej 2 m i odpowiedniej odporności ogniowej.

Zagadnienia związane ze ścianami oddzielania przeciwpożarowego nie są łatwe i trudno je zrozumieć, dlatego jeśli planujesz budowę garażu w granicy działki, warto zwrócić się o pomoc do architekta. Zresztą jego obecność może być niezbędna, gdy okaże się, że potrzebne Ci będzie pozwolenie na budowę.

Budowa garażu w granicy – zgłoszenie czy pozwolenie na budowę

Ogólna zasada jest taka, że roboty budowlane możemy rozpocząć na podstawie pozwolenia na budowę. Jednak od tej zasady wprowadzono kilka wyjątków. Dotyczą one m.in. budowy garaży o powierzchni zabudowy do 35 m2, gdy liczba takich i podobnych obiektów na działce nie przekroczy dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Do obiektów tych zaliczamy wskazane w przepisie, również budowane na zgłoszenie, budynki gospodarcze, wiaty, przydomowe ganki i oranżerie. Przepisy pozwalające na budowę na zgłoszenie oprócz tych warunków nie wprowadzają żadnych innych.

Niestety jest jeszcze inny przepis, który mówi o tym, że budowa budynku bezpośrednio przy granicy działki sprawia, że sąsiednia działka znajduje się w obszarze oddziaływania tego budynku. Oznacza to, że Twój garaż postawiony w granicy negatywnie oddziałuje na działkę sąsiada i uniemożliwia mu dowolne zagospodarowanie tej działki. Właśnie powołując się na ten przepis, niektóre urzędy twierdzą, że budowa garażu w granicy działki wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, niezależnie od tego, jaką powierzchnię ma garaż.

Oprócz wyżej wymienionych przepisów są jeszcze takie, które w przypadku zgłoszenia budowy pozwalają urzędowi nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, jeśli budowa może wprowadzić lub zwiększyć ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. Tak się dzieje, gdy na przykład chcesz wybudować garaż bezpośrednio przy granicy działki, która jest budowlana i niezabudowana. Takie usytuowanie garażu sprawi, że sąsiad będzie miał ograniczone możliwości zabudowy swojej działki. Dlatego na pewno nie uda Ci się w granicy takiej działki wybudować garażu na zgłoszenie. W tym przypadku będzie Ci potrzebne pozwolenie, nawet jeśli chcesz wybudować garaż o powierzchni mniejszej niż 35 m2 i spełniasz pozostałe wymagania przepisu pozwalające na budowę na zgłoszenie. Natomiast jeśli budujesz w granicy garaż w taki sposób, że ściana Twojego garażu przylega do ściany np. dużo większego garażu sąsiada, być może uda Ci się wybudować garaż na zgłoszenie.

Budowa garażu w granicy – podsumowanie

Jak widzisz, w kilku szczególnych przypadkach można wybudować garaż w granicy działki i nie ma znaczenia to, czy będzie to garaż murowany, czy np. popularny blaszak. Jednak taka budowa wymusza konieczność postawienia w granicy ściany oddzielenia przeciwpożarowego oraz – w większości przypadków – uzyskania pozwolenia na budowę.


Stan prawny aktualny na dzień: 25 listopada 2019 r.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia    7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (T.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186; zm.: Dz.    U. z 2018 r. poz. 2245 oraz z 2019 r. poz. 1309, poz. 1524, poz. 1696,    poz. 1712, poz. 1815 i poz. 2170);
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (T.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1422; zm.: Dz. U. z 2017 r. poz. 2285).