Zacznijmy od wyjaśnienia, co to jest działka rolna i czym różni się od budowlanej. Działką rolną jest działka, która może być wykorzystywana do produkcji rolniczej, z wyjątkiem tej, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona na cele inne niż rolne, czyli np. pod zabudowę jednorodzinną. Działka, która w planie miejscowym jest przeznaczona pod zabudowę niezwiązaną z produkcją rolną, nie jest działką rolną, tylko właśnie budowlaną.
Każda inwestycja, czyli również budowa domu na działce rolnej, musi być zgodna z wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu). Wbrew powszechnej opinii, nawet rolnik nie zawsze może wybudować dom i budynki gospodarcze na działce rolnej.
Jak już wspomnieliśmy, sposób postępowania zależy m.in. od tego, czy na działce rolnej chcesz wybudować dom jednorodzinny czy siedlisko. Siedlisko to popularna nazwa tzw. zabudowy zagrodowej. Pod tym pojęciem rozumie się: „w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych”. Definicja ta znajduje się w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.
Gdy budujesz siedlisko, nie musisz wyłączać z produkcji rolnej gruntu, na którym planujesz inwestycję (jest to potocznie nazywane odrolnieniem działki), ponieważ grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi są nadal gruntami rolnymi. Natomiast jeśli chcesz wybudować tylko dom jednorodzinny, odrolnienie będzie konieczne w przypadku gruntów o wysokich klasach. Szczegółowo wymienia je ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a informacje na ten temat uzyskasz w wydziale geodezji starostwa powiatowego lub urzędu miasta w przypadku miast na prawach powiatu. To właśnie starosta lub prezydent miasta wydaje decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.
Gdy działka leży w obszarze, dla którego nie uchwalono planu miejscowego, przed budową musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta po przeprowadzeniu postępowania i sprawdzeniu, czy na danym obszarze można zrealizować inwestycję. Decyzję tę uzyskasz tylko wtedy, gdy będą spełnione wskazane przez przepisy warunki. Jednym z nich jest konieczność znajdowania się w pobliżu co najmniej jednej zabudowanej działki. Warunek ten nie dotyczy jednak zabudowy zagrodowej, gdy „powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie”. Wtedy organ może wydać decyzję o warunkach zabudowy nawet, gdy sąsiednie działki są niezabudowane.
Jeśli działka znajduje się na obszarze, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możliwość jej zabudowy zależy od tego, jakie wymagania stawia plan. Jest to akt prawa miejscowego, dlatego w różnych planach znajdują się różne zapisy dotyczące terenów rolnych.
Niektóre plany zakazują całkowitej zabudowy działek rolnych, inne pozwalają na realizację na takich obszarach jedynie zabudowy zagrodowej, precyzując, kto i kiedy może wybudować siedlisko. Plan miejscowy może np. wskazywać, jaką powierzchnię powinna mieć działka, by można było na niej wybudować siedlisko. Zazwyczaj plany też wymagają, by oprócz budynku mieszkalnego zrealizować inne budynki (np. gospodarcze, inwentarskie) i określają, jaką maksymalnie powierzchnię terenu można zabudować.
Budowa samego domu jednorodzinnego na terenie oznaczonym w planie miejscowym jako rolny będzie możliwa dopiero po zmianie przeznaczenia tego terenu. Z wnioskiem o zmianę planu występujesz do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Niestety organ wcale nie musi uwzględnić Twojego wniosku ani nawet ustosunkowywać się do niego.
Na działce rolnej możesz wybudować dom jednorodzinny albo siedlisko, ale tylko w kilku sytuacjach określonych przez przepisy. Wbrew pozorom, nawet rolnikowi nie zawsze uda się wybudować siedlisko na działce rolnej, ponieważ rodzaj zabudowy możliwej do zrealizowania na takiej działce zależy od wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – decyzji o warunkach zabudowy.
Stan prawny aktualny na dzień 10.03.2022 r.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 293; zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r. poz. 471, poz. 782, poz. 1086, poz. 1378, Dz. U. z 2021 r., poz. 11)
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1161, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 471)
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1655; zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r. poz. 2320, Dz. U. z 2021 r., poz. 234)
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 2127, poz. 2320, Dz. U. z 2021 r. poz. 11, poz. 234, poz. 282).
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 1608, poz. 2351 ).
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Szczecin
firmy budowlane Warszawa