Budowa domu na działce rolnej – czy to w ogóle jest możliwe?

Budowa domu na działce rolnej jest możliwa, ale tylko w ściśle określonych przez przepisy przypadkach. Sposób postępowania zależy od tego, czy na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz czy zamierzamy zrealizować zabudowę jednorodzinną czy zagrodową.

Zacznijmy od wyjaśnienia, co to jest działka rolna i czym różni się od budowlanej. Działką rolną jest działka, która może być wykorzystywana do produkcji rolniczej, z wyjątkiem tej, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona na cele inne niż rolne, czyli np. pod zabudowę jednorodzinną. Działka, która w planie miejscowym jest przeznaczona pod zabudowę niezwiązaną z produkcją rolną, nie jest działką rolną, tylko właśnie budowlaną.

Każda inwestycja, czyli również budowa domu na działce rolnej, musi być zgodna z wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu). Wbrew powszechnej opinii, nawet rolnik nie zawsze może wybudować dom i budynki gospodarcze na działce rolnej.

Zabudowa zagrodowa i jednorodzinna na działce rolnej

Jak już wspomnieliśmy, sposób postępowania zależy m.in. od tego, czy na działce rolnej chcesz wybudować dom jednorodzinny czy siedlisko. Siedlisko to popularna nazwa tzw. zabudowy zagrodowej. Pod tym pojęciem rozumie się: „w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych”. Definicja ta znajduje się w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.

Gdy budujesz siedlisko, nie musisz wyłączać z produkcji rolnej gruntu, na którym planujesz inwestycję (jest to potocznie nazywane odrolnieniem działki), ponieważ grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi są nadal gruntami rolnymi. Natomiast jeśli chcesz wybudować tylko dom jednorodzinny, odrolnienie będzie konieczne w przypadku gruntów o wysokich klasach. Szczegółowo wymienia je ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a informacje na ten temat uzyskasz w wydziale geodezji starostwa powiatowego lub urzędu miasta w przypadku miast na prawach powiatu. To właśnie starosta lub prezydent miasta wydaje decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Budowa domu na działce rolnej, gdy nie ma planu miejscowego

Gdy działka leży w obszarze, dla którego nie uchwalono planu miejscowego, przed budową musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta po przeprowadzeniu postępowania i sprawdzeniu, czy na danym obszarze można zrealizować inwestycję. Decyzję tę uzyskasz tylko wtedy, gdy będą spełnione wskazane przez przepisy warunki. Jednym z nich jest konieczność znajdowania się w pobliżu co najmniej jednej zabudowanej działki. Warunek ten nie dotyczy jednak zabudowy zagrodowej, gdy „powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie”. Wtedy organ może wydać decyzję o warunkach zabudowy nawet, gdy sąsiednie działki są niezabudowane.

Budowa domu na terenie oznaczonym w planie miejscowym jako rolny

Jeśli działka znajduje się na obszarze, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możliwość jej zabudowy zależy od tego, jakie wymagania stawia plan. Jest to akt prawa miejscowego, dlatego w różnych planach znajdują się różne zapisy dotyczące terenów rolnych.

Niektóre plany zakazują całkowitej zabudowy działek rolnych, inne pozwalają na realizację na takich obszarach jedynie zabudowy zagrodowej, precyzując, kto i kiedy może wybudować siedlisko. Plan miejscowy może np. wskazywać, jaką powierzchnię powinna mieć działka, by można było na niej wybudować siedlisko. Zazwyczaj plany też wymagają, by oprócz budynku mieszkalnego zrealizować inne budynki (np. gospodarcze, inwentarskie) i określają, jaką maksymalnie powierzchnię terenu można zabudować.

Budowa samego domu jednorodzinnego na terenie oznaczonym w planie miejscowym jako rolny będzie możliwa dopiero po zmianie przeznaczenia tego terenu. Z wnioskiem o zmianę planu występujesz do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Niestety organ wcale nie musi uwzględnić Twojego wniosku ani nawet ustosunkowywać się do niego.

Budowa domu na działce rolnej – podsumowanie

Na działce rolnej możesz wybudować dom jednorodzinny albo siedlisko, ale tylko w kilku sytuacjach określonych przez przepisy. Wbrew pozorom, nawet rolnikowi nie zawsze uda się wybudować siedlisko na działce rolnej, ponieważ rodzaj zabudowy możliwej do zrealizowania na takiej działce zależy od wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – decyzji o warunkach zabudowy.

Sprawdź Harmonogram Budowy Online

Stan prawny aktualny na dzień 15.06.2018 r.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1073; zmieniony przez: Dz. U. z 2017 r. poz. 1566)

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1161)

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2017 r. poz. 2196; zmieniony przez: Dz. U. z 2017 r. poz. 2233)

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1332; zmieniony przez: Dz. U. z 2017 r. poz. 1529, Dz. U. z 2018 r. poz. 12, poz. 317, poz. 650)

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 1422; zmieniony przez: Dz. U. z 2017 r. poz. 2285)

Czytaj dalej:

11 rzeczy, ktore musisz wiedziec, zanim kupisz dzialke budowlana.jpg

11 rzeczy, które musisz wiedzieć, zanim kupisz działkę budowlaną

Kiedy decydujesz się na zakup działki, musisz wcześniej zwrócić uwagę na szereg aspektów, które pozwolą ci znaleźć miejsce idealne na twoje cztery kąty. Decyzja o budowie domu jest jedną z najważniejszych w życiu, dlatego kupując ziemię, zadbaj o wszystkie szczegóły, które pomogą ci później cieszyć się pięknym i funkcjonalnym miejscem.