Adaptacja strychu na część użytkową (np. mieszkanie) wiąże się z koniecznością spełnienia wymagań stawianym pomieszczeniom mieszkalnym. Zakres koniecznych prac budowlanych oraz koszt całego przedsięwzięcia zależą przede wszystkim od stanu technicznego całego budynku.

Zmiana funkcji poddasza nieużytkowego na użytkowe obejmuje procedurę zmiany sposobu użytkowania części budynku, a często także uzyskania pozwolenia na budowę. Skala formalności zależy w głównej mierze od wysokości użytkowej strychu.

Na czym polega adaptacja poddasza?

Adaptacja poddasza obejmuje formalności i roboty budowlane związane z przebudową niezamieszkałej części budynku znajdującej się bezpośrednio pod konstrukcją dachu oraz przystosowaniem jej do celów mieszkalnych. Zakres koniecznych prac najczęściej obejmuje ocieplenie połaci dachowych, wykonanie izolacji ścian, a także wymianę stolarki okiennej i drzwiowej oraz doprowadzenie stałej konstrukcji schodów na poziom poddasza.

Procedura zmiany sposobu użytkowania poddasza może zostać rozpoczęta już na etapie projektowania domu. Zaplanowanie takiej ewentualności przed formalnym rozpoczęciem budowy jest dużym ułatwieniem na etapie użytkowania budynku. Jeśli projektant domu jest poinformowany o planowanej adaptacji strychu na cele mieszkalne, może już w opracowaniu projektowym określić odpowiednie parametry dachu, co ułatwi przebieg późniejszej procedury. Jeśli tylko miejscowe przepisy zagospodarowania przestrzennego dopuszczają taką możliwość, wystarczy zaprojektować wyższe ściany kolankowe i szczytowe lub dobrać większe nachylenie połaci dachu. Takie działanie pozwala uniknąć sytuacji, gdy parametry poddasza nieużytkowego przekreślają możliwość zaadaptowania go na cele użytkowe bez wykonania robót ingerujących w konstrukcję dachu i wymuszających ponowne uzyskanie pozwolenia na budowę.

Adaptacja poddasza w budynku jednorodzinnym

Procedurę adaptacji poddasza na cele użytkowe w istniejącym domu jednorodzinnym należy rozpocząć od uzyskania wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dana nieruchomość nie jest nim objęta, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Obydwa rodzaje dokumentów zawierają wytyczne dotyczące warunków wykonania poddasza użytkowego. Jednym z podstawowych parametrów poddasza mającym decydujący wpływ na możliwości adaptacyjne jest wysokość użytkowa, która w najwyższym punkcie nie może być mniejsza niż 2,2 m. Niższa wartość wysokości (np. bardzo niski strych) najczęściej wiąże się z koniecznością podniesienia dachu poprzez zmianę wysokości ścian kolankowych lub kąta nachylenia połaci więźby dachowej. W sytuacji, gdy planowany jest remont lub wymiana konstrukcji dachu, zmiany tego typu nie są problematyczne, a formalności polegają na uzyskaniu ekspertyzy technicznej obiektu (wykonuje ją osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej) i złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę. W przypadku, gdy nie planuje się zmiany dachu, a wymagania związane z kryterium wysokościowym nie są spełnione, adaptacja poddasza na cele użytkowe nie jest możliwa.

Zagospodarowanie strychu wiąże się z formalnościami dotyczącymi zmiany sposobu użytkowania tej części budynku. Jeśli planowane roboty budowlane będą powodować zmiany w warunkach związanych z bezpieczeństwem pożarowym, zdrowiem, ergonomią pracy, ochroną środowiska lub w układzie i wielkościach obciążeń, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę w formie decyzji. Jeśli wymienione uwarunkowania nie będą naruszone, wystarczy zgłosić zamiar zmiany sposobu użytkowania poddasza o funkcji nieużytkowej na poddasze użytkowe. Po dokonaniu takiego zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 30 dni na ewentualną reakcję. Jej brak oznacza zgodę na zmianę sposobu użytkowania. Należy pamiętać, że zarówno w przypadku pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia, konieczne jest złożenie projektu zawierającego dane określone w przepisach budowlanych. Adaptacja strychu bez dokonania zgłoszenia nie jest możliwa i stanowi samowolę budowlaną.

Adaptacja poddasza w budynku wielorodzinnym

Zagospodarowanie poddasza w budynku wielorodzinnym wiąże się z koniecznością uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli obiektu. Formalności dotyczą nie tylko kwestii korzystania z wygospodarowanej dodatkowej powierzchni, ale także planowanych robót budowlanych oraz ewentualnych zmian w podziale prawa własnościowego. W przypadku, gdy właściciele zdecydują się na korektę dotyczącą podziału powierzchni mieszkalnej, konieczne jest formalne potwierdzenie takiego faktu poprzez spisanie aktu notarialnego oraz dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Dalszy tok procedury administracyjnej zmiany funkcji poddasza nieużytkowego na użytkowe w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przebiega analogicznie jak w przypadku domów jednorodzinnych.