Jeśli planujesz zaadaptować poddasze nieużytkowe na mieszkanie, na pewno będziesz musiał przeprowadzić formalności w urzędzie. Ich rodzaj zależy od tego, jakie roboty budowlane wykonasz. Sprawdźmy, kiedy adaptacja poddasza w domu jednorodzinnym wymaga pozwolenia na budowę, a kiedy jest możliwa bez pozwolenia.

Adaptacja poddasza – pozwolenie na budowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania

Pozwolenie na budowę jest konieczne, jeśli:

  • przeprowadzasz prace wymagające pozwolenia

albo

  • wykonujesz roboty budowlane w domu wpisanym do rejestru zabytków.

Procedura jest bardzo podobna do tej przy pozwoleniu na budowę domu. Potrzebujesz przede wszystkim projektu budowlanego sporządzonego przez projektanta z uprawnieniami.

Sprawdźmy zatem, jakie roboty budowlane związane z adaptacją strychu na mieszkanie możesz przeprowadzić dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Rozbudowa lub nadbudowa budynku

Z rozbudową lub nadbudową budynku mamy do czynienia, gdy dochodzi do zmiany jego wysokości, szerokości lub długości, co prowadzi do zmiany kubatury. Do takich robót wykonywanych podczas adaptacji poddasza należą na przykład:

  • podniesienie lub wybudowanie ścianek kolankowych lub ścian szczytowych;
  • zabudowa balkonu i wykonanie z niego części mieszkania;
  • wykonanie lukarny na dachu;
  • zmiana kształtu dachu;
  • zmiana nachylenia połaci.

Przebudowa przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych

Zgodnie z przepisami przebudową są takie roboty budowlane, które zmieniają cechy użytkowe lub techniczne istniejącego budynku, ale równocześnie nie zmieniają jego charakterystycznych parametrów takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, liczba kondygnacji. Czyli przebudowa nie może prowadzić do zmiany bryły budynku. Do takich robót, które wykonujemy podczas adaptacji poddasza należą na przykład:

  • montaż nowego okna dachowego;
  • wykonanie okien w ścianach zewnętrznych;
  • wymiana istniejących okien ze zmianą ich wielkości;
  • powiększeniu otworu w stropie w celu wykonania wygodnych schodów;
  • wykonanie nowych schodów wewnętrznych lub przebudowa istniejących;
  • wyburzenie wewnętrznej ściany nośnej i zastąpienie jej belką;
  • roboty w obrębie ścian nośnych – przesunięcie drzwi, wykonanie nowych drzwi, zamurowanie starych;
  • wzmocnienie stropu.

Adaptacja poddasza bez pozwolenia – zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania

Nie musisz uzyskiwać pozwolenia na budowę, jeśli:

  • dom nie jest wpisany do rejestru zabytków,
  • poddasze, które planujesz zaadaptować na mieszkanie, jest w dobrym stanie technicznym i nie musisz wykonywać żadnych robót budowlanych lub roboty, które planujesz, nie wymagają pozwolenia na budowę.

Wtedy przeprowadzasz procedurę zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. Jednak zanim omówimy, jak zgłosić zmianę sposobu użytkowania, sprawdźmy, jakie roboty budowlane można wykonać w ramach tej procedury.

Remont budynku

Remont to prace, które – zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym – polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego i nie stanowią bieżącej konserwacji. Podczas remontu możesz używać materiałów budowlanych innych niż użyto pierwotnie. Czyli remontem są wszystkie prace polegające na naprawie albo wymianie elementów budynku. Do prac wykonywanych podczas adaptacji poddasza, które możemy zaliczyć do remontu, należą na przykład:

  • wymiana pokrycia dachu bez zmiany kształtu dachu – możesz na przykład zamienić starą dachówkę cementową dachówką ceramiczną albo blachodachówką;
  • uzupełnienie tynku, który miejscami odpadł ze ścian;
  • wymiana posadzki, czyli np. zastąpienie starych desek nowymi;
  • wymiana wszystkich okien na poddaszu bez ingerencji w wielkość otworów – jeśli zechcesz zamontować większe lub mniejsze okna, prace te będą przebudową. Natomiast zgodnie z orzecznictwem wymiana okien lub drzwi bez zmiany ich wielkości może też zostać zaliczona do bieżącej konserwacji (a nie do remontu), ale ta kwalifikacja przy zmianie sposobu użytkowania nie wpływa na rodzaj formalności.

Przebudowa nieobejmująca przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych

Przypomnijmy, że przebudową są te roboty budowlane, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne budynku, ale nie zmieniają jego wymiarów. Przebudowa, która nie wymaga pozwolenia na budowę, nie może dotyczyć przegród zewnętrznych (ścian zewnętrznych, dachu) ani elementów konstrukcyjnych (więźba dachowa, strop, schody). Do takiej przebudowy, którą możemy wykonać bez pozwolenia na budowę, zaliczymy na przykład zmianę rozkładu pomieszczeń spowodowaną pracami w obrębie ścianek działowych – wyburzanie ścianek, stawianie nowych, przestawianie drzwi w istniejących ściankach.

Rozbudowa instalacji wewnętrznych

Jeśli adaptujesz poddasze w domu, który jest użytkowany, czyli na niższych piętrach budynku po prostu ktoś mieszka, możesz bez pozwolenia na budowę rozbudować istniejące instalacje wewnętrzne albo wykonać w budynku całkiem nowe instalacje. Dotyczy to instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych. Podczas rozbudowy instalacji wewnętrznych, zwróć uwagę na to, czy nie trzeba wystąpić do zarządcy sieci o zmianę warunków przyłączenia. Na przykład w przypadku instalacji elektrycznej może się okazać, że budynek ma za małą moc przyłączeniową, by mogły w nim funkcjonować dwa oddzielne mieszkania.

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania strychu na mieszkanie – formalności

Procedura zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania jest łatwiejsza do przeprowadzenia od pozwolenia na budowę, choćby dlatego, że wszystkie dokumenty możesz przygotować samodzielnie. Potrzebujesz jednak ekspertyzy technicznej od projektanta i kilku dokumentów. Przyjrzyjmy się zawartości takiego zgłoszenia.

W zgłoszeniu wskazujesz dotychczasowy i planowany sposób użytkowania, czyli w naszym przypadku wpisujesz, że zgłaszasz zmianę sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na mieszkanie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Do zgłoszenia dołączasz:

  • rysunek pokazujący usytuowanie domu na działce, na którym wskazujesz część budynku, w której planujesz zmienić sposób użytkowania – do tego możesz wykorzystać np. mapę zasadniczą, którą otrzymasz odpłatnie w wydziale geodezji starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu;
  • opis techniczny, w którym charakteryzujesz budynek i jego konstrukcję;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – składasz je na specjalnym druku, który otrzymasz w urzędzie. Jeśli nie jesteś właścicielem, potrzebujesz zgody właścicieli na dokonanie zmiany sposobu użytkowania, natomiast jeśli jesteś jednym z właścicieli – musisz mieć zgodę pozostałych współwłaścicieli;
  • zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy nie ma planu miejscowego – decyzję o warunkach zabudowy;
  • ekspertyzę techniczną, którą wykonuje projektant z uprawnieniami – w związku z adaptacją strychu na mieszkanie, zmieniają się warunki bezpieczeństwa pożarowego i układ obciążeń, dlatego projektant musi potwierdzić, że na poddaszu można urządzić mieszkanie;
  • w wyjątkowych przypadkach mogą być potrzebne dodatkowe pozwolenia, uzgodnienia lub opinie, np. uzgodnienie z konserwatorem zabytków, jeśli budynek znajduje się na obszarze znajdującym się pod ochroną konserwatorską.

Zgłoszenie składasz w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta w przypadku miast na prawach powiatu. Przepisy nie określają wzoru takiego zgłoszenia, więc możesz skorzystać ze wzoru dostępnego na stronie internetowej dowolnego urzędu. Urząd ma 30 dni na przyjęcie zgłoszenia lub wydanie sprzeciwu. W tym okresie może też wysłać Ci pismo wzywające do uzupełnienia zgłoszenia. Jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu, po upływie 30 dni możesz zaadaptować poddasze na mieszkanie. Masz na to 2 lata – tyle bowiem jest ważne zgłoszenie.

Adaptacja strychu na mieszkanie – kiedy pozwolenie, a kiedy zgłoszenie

Podsumujmy przekazane informacje. Jeśli zamierzasz przerobić strych na mieszkanie, musisz dokonać formalności związanych ze zmianą sposobu użytkowania. Tę procedurę przeprowadzamy w trybie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Pozwolenie na budowę nie jest potrzebne, jeśli roboty budowlane, które wykonujesz w związku z adaptacją poddasza, nie wymagają tego pozwolenia oraz budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków. Wtedy wystarczy dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania strychu na mieszkanie. Natomiast pozwolenie na budowę musisz uzyskać, jeśli podczas adaptacji strychu wykonujesz prace wymagające tego pozwolenia lub jeśli roboty prowadzisz w budynku wpisanym do rejestru zabytków.

Stan prawny aktualny na dzień: 20.02.2019 r.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 352, poz. 1276, poz. 1496 i poz. 1669 oraz z 2019 r.