Łukasz Mróz, partner zarządzający w kancelarii Mróz Radcy Prawni Sp. p., która specjalizuje się w prawie budowlanym, przygotował 5 najważniejszych rad dotyczących zawierania umowy między inwestorem a wykonawcą. Jeśli jesteś na etapie przed podpisaniem umowy z firmą budowlaną, koniecznie sprawdź, czy Twoja umowa precyzuje te kwestie.
Prawniczo możemy mówić o przedmiocie umowy. Z Twojej perspektywy to po prostu zakres robót, który ma zrealizować wykonawca. Zdawać by się mogło, że tak fundamentalna kwestia jest zawsze ustalona jednoznacznie. W końcu mówimy o tym, co ma zostać wybudowane. Problem w tym, że często jest to jednoznaczne, ale inwestor i wykonawca prezentują różne znaczenia tej jednoznaczności.
„Stan surowy otwarty” czy „stan deweloperski” to określenia, które często trafiają do umów. Nie mają one jednak swoich jednolitych, powszechnie obowiązujących definicji. A definicje wypracowane w praktyce działania rynku? Cóż, ilu wykonawców, tyle praktyk.
Dlatego zawsze zadbaj o to, żeby jeszcze przed podpisaniem umowy wyklarować, jakich prac wykonawca nie widzi po swojej stronie. Jeżeli wskażecie to umowie unikniesz później dyskusji zaczynających się od „Ale to przecież oczywiste, że tego nie będę robił.”.
Na fali euforii z powodu rozpoczęcia budowy wiele wątków trafia do szerokiej kategorii „Co do tego na pewno się dogadamy”. Może tak, może nie. Pewne jest to, że brak ustalenia zasad współpracy w jakimś obszarze otwiera furtkę do sporu na tym tle w trakcie realizacji. Możesz zakładać, że dogadanie się co do płatności oznacza, że rozliczysz częściowo wykonane roboty po zakończeniu ich ważniejszych punktów. Wykonawca może to rozumieć jako wpłacanie mu zaliczek na materiały i cotygodniowe drobne płatności, żeby miał z czego wypłacić wynagrodzenia swoich pracowników.
Ustal z wykonawcą kiedy i jakie pieniądze do niego trafią. Możecie przyjąć rozliczenia cykliczne, proporcjonalne do zaawansowania robót (np. co miesiąc, na podstawie wykonanego w danym miesiącu przerobu) czy wypłaty po realizacji danego etapu prac (np. po wykonaniu fundamentów, zalaniu stropu itp.).
Najważniejszy dla Ciebie jest oczywiście termin zakończenia budowy. Gdzieś tam przy nim majaczy na horyzoncie upragniona przeprowadzka. Jednak oprócz niego przydatne jest także wpisanie terminów wykonania poszczególnych, istotnych elementów prac (np. fundamenty, więźba).
Jeżeli budujesz w systemie gospodarczym terminy realizacji danych etapów mogą mieć znaczenie dla wpuszczenia na front robót innych firm, z którymi jesteś umówiony.
Dodatkowo, jeżeli wykonawca przy rozmowie o terminach przejściowych mocno kluczy i kręci nosem masz sygnał, żeby zastanowić się czy na pewno jest tak rzetelny, jak deklaruje. W końcu, jeżeli powiążesz z terminami konsekwencje ich naruszenia (np. kary umowne) możesz liczyć na to, że wykonawca będzie mocniej zmotywowany do trzymania się umówionego kalendarza.
Prowadziłem kiedyś ze studentami zajęcia dotyczące umowy o roboty budowlane. Kiedy zapytałem o to, co powinno znaleźć się w umowie, jako drugą odpowiedź usłyszałem „kary umowne”. Przegrały tylko z przedmiotem umowy, czyli tym, co ma zbudować wykonawca.
Nie mam tendencji do fetyszyzowania kar. Nie rekomenduję klientom rozwiązań, które postrzegam jako nadużycie tego narzędzia. Jednak w kontekście budowy domu korzystanie z kar za naruszenie terminów realizacji robót uważam za jak najbardziej adekwatne.
Z Twojej perspektywy kara umowna za nieterminowe prace to bardzo proste w obsłudze narzędzie. Najpierw patrzysz w umowę, żeby zobaczyć w jakiej dacie miały zostać zakończone roboty. Później patrzysz w kalendarz, żeby zobaczyć kiedy rzeczywiście zostały zakończone. Jeżeli wykonawca wyjechał poza umówiony termin odpalasz naliczanie taryfikatora kar. Najczęściej przyjmuje on postać % wynagrodzenia x liczba dni przekroczenia terminu. W modelowym układzie wykonawca nie płaci kary, jeżeli nie ponosi winy w naruszeniu terminu.
Zastrzegając kary dla terminów poszczególnych etapów prac, a nie tylko dla terminu końcowego, otrzymujesz narzędzie dla stałej motywacji wykonawcy do trzymania się harmonogramu.
Ochronę przed wadami robót przewidują na Twoją rzecz przepisy kodeksu cywilnego. Detale znajdziesz, wpisując w wyszukiwarce „rękojmia roboty budowlane”.
Obok tego rozwiązania możesz umówić się z wykonawcą o dodatkowe zabezpieczenie Twoich interesów – gwarancję jakości robót. Żeby ją wprowadzić konieczne są dodatkowe ustalenia pomiędzy Tobą a wykonawcą. Określacie w nich za co przyjmuje on na siebie odpowiedzialność. Regulujecie też to, na jakich zasadach działa gwarancja jakości. Rzeczy do ustalenia to np. czas trwania gwarancji, zasady zgłaszania i usuwania wad w jej okresie, uprawnienia przysługujące Ci, jeżeli wada się pojawi.
Istotnym plusem gwarancji jakości jest to, że ma ona dłuższy termin przedawnienia, niż w przypadku rękojmi. Czytaj – masz więcej czasu, żeby zrobić coś z problemem.
Jeśli zależy Ci na przygotowaniu odpowiedniej umowy, która zabezpieczy Twoje interesy i będzie zawierała powyższe 5 punktów - skorzystaj z narzędzia UmowaBudowlana- w prosty sposób przygotujesz odpowiedni wzór dla siebie.
Pamiętaj, by zawsze podpisywać umowę - nawet ze znajomym, przyjacielem czy kimś z rodziny. Umowa nie jest oznaką braku zaufania, jest szacunkiem dla obu stron.
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Białystok
firmy budowlane Bydgoszcz