Planujesz inwestycję, np. budowę domu lub garażu, której nie da się zrealizować zgodnie z warunkami technicznymi? Czy wiesz, że możesz się postarać o odstępstwo od tych przepisów i uzyskać zgodę na budowę, mimo niespełnienia ich wymagań? Sprawdź, jak to zrobić.

Co to jest odstępstwo od warunków technicznych?

Odstępstwo od warunków technicznych, formalnie nazywane w przepisach odstępstwem od przepisów techniczno-budowlanych, to zgoda udzielana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Jest to ten sam organ, który wydaje pozwolenie na budowę, czyli zazwyczaj starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Zgoda ta dotyczy wykonania pewnych robót budowlanych inaczej niż wymagają warunki techniczne, czyli przepisy określające wymagania związane na przykład z usytuowaniem budynków na działce.

Kiedy składasz wniosek o odstępstwo od warunków technicznych?

Wniosek o odstępstwo od warunków technicznych możesz złożyć, jeśli chcesz wykonać pewne roboty budowlane inaczej niż wymagają tego przepisy. Na przykład chcesz wybudować dom bliżej granicy niż wymagane 3 m albo postawić dom blisko lasu. Wszystkie te sytuacje,
w których nie mogą zostać zachowane wymagania warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, wymagają uzyskania odstępstwa.

Kiedy możesz uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?

Zgodę możesz uzyskać tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Tak stanowi prawo budowlane. Niestety nie precyzuje ono, jakie to są przypadki, dlatego w praktyce zależy to od uznaniowości organu.

Oprócz tego odstępstwo jest możliwe po spełnieniu określonych warunków zamiennych. Oznacza to, że aby je uzyskać, trzeba wskazać, jakie warunki zamienne (zamiast tych wymaganych przez przepisy) zostaną zrealizowane.

Odstępstwo nie może również powodować:

  • zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia,
  • pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych,
  • pogorszenia stanu środowiska,
  • ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych, ale tylko w przypadku obiektów użyteczności publicznej i budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Minister udzielający upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo (przeczytasz o tym w dalszej części) może zażądać spełnienia dodatkowych warunków.

Jak widzisz, aby uzyskać zgodę na odstępstwo, trzeba spełnić szereg warunków. Dlatego jeśli zastanawiasz się nad złożeniem wniosku o odstępstwo, skonsultuj się najpierw z architektem, a potem z urzędem, który będzie wydawał pozwolenie na budowę. Dowiesz się, czy są w ogóle szanse na uzyskanie odstępstwa.

Jak wygląda procedura uzyskiwania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?

Wniosek o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych składasz do organu, który wydaje pozwolenia na budowę, czyli zazwyczaj do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. To właśnie ten urząd udziela lub odmawia zgody na odstępstwo. Jednak robi to dopiero po uzyskaniu upoważnienia ministra.

Czyli najpierw organ przesyła wniosek do ministra, a dopiero po uzyskaniu odpowiedzi z ministerstwa podejmuje decyzję dotyczącą odstępstwa. Co ciekawe, nawet jeśli organ uzyska upoważnienie od ministra, nie musi Ci udzielić zgody.

Procedura udzielania zgody na odstępstwo trwa zazwyczaj dosyć długo, ponieważ przepisy nie nakładają na ministra wymogu udzielenia upoważnienia w określonym terminie.

Odstępstwo od warunków technicznych musisz uzyskać przed pozwoleniem na budowę. Wniosek o odstępstwo możesz złożyć jeszcze zanim złożysz wniosek o pozwolenie na budowę.

Co powinien zawierać wniosek o odstępstwo?

Wniosek do ministra w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo od warunków technicznych musi zawierać ściśle określone elementy. Jak już wspomnieliśmy, wniosek ten składa do ministra organ wydający pozwolenie na budowę, jednak organ ten będzie od Ciebie wymagał dostarczenia tych dokumentów i informacji. Przyjrzyjmy się im.

Wniosek o odstępstwo powinien zawierać:

  1. Charakterystykę obiektu.
  2. Projekt zagospodarowania terenu, jeśli jest potrzebny – jest on niezbędny, gdy odstępstwo dotyczy usytuowania domu na działce.
  3. Projekty zagospodarowania dziełek sąsiednich – jeśli odstępstwo może mieć wpływ na nie lub na środowisko.
  4. Szczegółowe uzasadnienie, dlaczego odstępstwo jest niezbędne.
  5. Propozycje rozwiązań zamiennych, które zostaną wprowadzone zamiast tych wymaganych przez przepisy.
  6. W przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków lub zlokalizowanych na obszarach znajdujących się pod ochroną konserwatora zabytków – pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków.
  7. Pozytywne opinie innych zainteresowanych organów, jeśli są one potrzebne – może to być na przykład opinia Państwowej Straży Pożarnej, jeśli odstępstwo dotyczy przepisów związanych z bezpieczeństwem pożarowym.

Jak widzisz, we wniosku o odstępstwo trzeba zawrzeć wiele szczegółowych informacji wymagających posiadania specjalistycznej wiedzy. Dlatego przygotowanie tego wniosku musisz zlecić projektantowi.

Jeśli chcesz, by to projektant załatwiał za Ciebie sprawy związane z odstępstwem, daj mu do tego pełnomocnictwo. Wtedy wraz z wnioskiem o odstępstwo trzeba złożyć również pełnomocnictwo wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej.


Stan prawny aktualny na dzień 26 września 2019 r.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1186; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 2245 oraz z 2019 r. poz. 1309, poz. 1524, poz. 1696 i poz. 1712)