Planujesz budowę domu lub kupno mieszkania w stanie deweloperskim? Może jesteś już w trakcie inwestycji i zastanawiasz się w jaki sposób dokonywać zakupu materiałów?

Jest to stresująca i dość skomplikowana sprawa dla osób, które mają styczność z którąś z wyżej wymienionych sytuacji po raz pierwszy. Perspektywa znalezienia sprawdzonego i kompetentnego wykonawcy budowy, to dopiero wierzchołek góry lodowej spraw, którymi trzeba się zająć. Kiedy w grę wchodzą duże pieniądze, które trzeba wydać na materiały budowlane i robociznę, powinniśmy orientować się jak wygląda ta kwestia od strony podatkowej. 
 
W przypadku umowy zawieranej między wykonawcą budowy czy remontu, a jej inwestorem kluczową rolę w transakcji odgrywa podatek VAT za materiały budowlane wykonawcy całego przedsięwzięcia. Dlaczego nie jest to sprawa niezwykłej wagi tylko dla samego inwestora? Wyjaśnimy to w poniższym artykule.  

Na co powinien zwrócić uwagę inwestor oraz wykonawca?  

Dla zleceniodawcy przy tego typu inwestycjach dotyczących lokali mieszkalnych niezwykle istotnych jest kilka kwestii, które przybliżymy w niniejszym artykule:  

  • Ile wynosi podatek VAT na materiały budowlane?  
  • Jak uzyskać zwrot VAT za materiały budowlane?  
  • Jak mogę rozliczyć podatek vat za usługi budowlane?  
  • Czy mogę otrzymać fakturę za usługi budowlane dla osoby fizycznej?  

Opowiemy również osobom prywatnym, w jaki sposób wyglądają rozliczenia z firmą budowlaną:  

  • Jak wystawić  fakturę za usługę z materiałem?  
  • Kiedy możliwa jest sprzedaż materiałów budowlanych na 8% VAT?  
  • Jakie usługi mogą być objęte preferencyjną 8% stawką VAT?
  • Jak wygląda oraz jak prawidłowo wykonać rozliczenie budowy domu z urzędem skarbowym?    
  • Jak rozróżnić podatek VAT na usługi budowlane od podatku VAT za usługi budowlane z materiałem?  

Podatek VAT – ile wynosi?  

Podstawowa stawka podatkowa w budownictwie dla osoby prywatnej wynosi 23%. Obejmuje ona zarówno wszelkie grunty (działki budowlane) oraz materiały budowlane kupowane na paragon lub fakturę dla osoby nieprowadzącej działalności.   

Jak uzyskać zwrot VAT na fakturze za materiały budowlane dla osoby fizycznej?  

Istnieje prawo do uzyskania zwrotu podatku za część z materiałów dla osoby, która nie prowadzi działalności budowlanej. Warto podkreślić, że zwrot podatku VAT przysługuje w sytuacji, kiedy lokal lub budynek ma określone parametry, a wnioskodawca wypełni i złoży potrzebne papiery w określonym terminie. Powierzchnia mieszkania nie może przekroczyć 150 m², a domu jednorodzinnego 300 m². Zmienia się to w zależności od ilości wychowywanych dzieci w rodzinie.

Związane jest to z programem Mieszkanie dla Młodych i ulgami, które są skierowane dla osób kupujących swój pierwszy dom na własność. Jeśli wnioskodawca wychowuje co najmniej troje dzieci, limity te się zwiększają – odpowiednio o 85 m² i 110 m². Według ustawodawcy do tej trójki wliczają się dzieci do 18. roku życia, dzieci z niepełnosprawnościami (tutaj bez względu na wiek - wystarczy zaświadczenie o niepełnosprawności) oraz dzieci uczące się - do ukończenia 25. roku życia.

Jak poprawnie rozliczyć podatek VAT na usługi budowlane?    

Zwrot podatku za materiały budowlane jest możliwy w określonych przypadkach. Od 1 stycznia 2014 r., obowiązują nowe zasady zwrotu podatku VAT za materiały i usługi budowlane. Znajdują się one w rozdziale 4 ustawy z 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych,  zatytułowanym „Zwrot osobom fizycznym niektórych wydatków poniesionych w związku z budową pierwszego własnego mieszkania”.

Zgodnie z art. 20 ust. 3 tej ustawy, o zwrot części wydatków na zakup materiałów budowlanych poniesionych przez osobę fizyczną, można ubiegać się po spełnieniu ściśle określonych warunków.

Osoba fizyczna może otrzymać zwrot podatku VAT na podstawie udokumentowanych faktur za zakup materiałów niezbędnych do budowy domu, ale w latach 2004-2013. Zasady są dokładnie opisane w tym artykule.

Wniosek o zwrot VAT za materiały budowlane składa się raz, nie później niż do ostatniego dnia roku kalendarzowego, w którym miało miejsce przystąpienie do użytkowania wybudowanego mieszkania lub domu jednorodzinnego.

Wniosek może być złożony przez jednego z inwestorów albo wspólnie z małżonkiem - jeśli to małżeństwo decyduje się na inwestycję w lokal mieszkalny. W przypadku kiedy małżonkowie składają odrębne wnioski, do różnych urzędów skarbowych, są oni zobowiązani zawiadomić o złożeniu wniosku urząd skarbowy, w którym wniosek złożył drugi z małżonków.

Po zmianach, które nastąpiły w 2014 roku, zwrot VAT obejmuje tylko wydatki na materiały budowlane poniesione od dnia wydania pozwolenia na budowę. Jest to istotna informacja dla osób, które w trakcie oczekiwania na pozwolenie rozpoczęły zakup materiałów np. w cenie promocyjnej. W czasie pandemii COVID-19 wszelkie decyzje urzędowe miały wydłużone terminy oczekiwania, ceny materiałów rosły. Znaczna część inwestujących liczyła każdy grosz przeznaczony na budowę, w związku z czym starała się łapać każdą okazję cenową. Dlatego też podkreślamy tę informację, aby nie doszło do nieprawidłowego rozliczenia podatku.

Kiedy możliwa jest sprzedaż materiałów budowlanych na 8% VAT?  

Drugim wariantem zakupu materiałów budowlanych, który jest korzystny szczególnie dla inwestora, jest ten, w którym wykonawca usługi budowlanej w jej ramach dokonuje zakupu wymaganych przedmiotów.  Kupuje on materiały, w związku z czym może odliczyć tę sumę od własnego podatku. W przypadku, kiedy inwestor zleca kupno produktów wykonawcy możliwe są dwie opcje rozwiązania tej sytuacji: 

  • Wykonawca kupuje zlecone materiały we własnym imieniu, na swój rachunek i za swoje pieniądze. Rozliczenie następuje wtedy razem ze stawką ustaloną za robociznę.
  • Właściciel działalności kupuje materiały budowlane w imieniu inwestora za powierzone mu środki do wykorzystania.

W pierwszym przypadku, jeżeli inwestor posiada faktury wystawione na swoje nazwisko i NIP działalności, on ponosi koszty VAT, a wydatki może odliczyć od własnego podatku.

Roboty budowlane w budynkach mieszkalnych posiadają podatek od usług wynoszący 8% VAT. Wykonawcy mogą zmniejszyć swój podatek, o ten naliczony w cenie materiałów. W praktyce wygląda to tak, że ich podatek wyniesie 0zł, a nawet mogą otrzymać zwrot VAT za materiały budowlane w postaci nadwyżki z urzędu skarbowego.  

W drugiej sytuacji to inwestor, jeżeli dysponuje imiennymi fakturami na swoje dane osobowe, może uzyskać zwrot VAT-u na większość materiałów budowlanych. Muszą zostać spełnione warunki, o których mowa jest w akapicie o poprawnym rozliczeniu podatku VAT. Trzeba podkreślić, że wysokość podatku za materiały budowlane dla osoby prywatnej wynosi 23% i jest to najwyższa stawka.

Jak wystawić fakturę za usługę z materiałem?

Jeżeli przedsiębiorca chce wystawić dla swojego klienta fakturę za usługę wraz z kupnem materiałów budowlanych, odpowiedź jak prawidłowo ją wystawić i rozliczyć, znajdzie w  interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 stycznia 2018 roku. Wskazane w niej jest, że każda tego typu transakcja powinna być rozpatrywana indywidualnie. Musimy jednak zwrócić uwagę na kilka aspektów: 

  • czy wykonywana jest tylko jedna usługa, a materiały mają tylko charakter pomocniczy, uzupełniający.
  • czy sprzedawca dostarcza tylko towar, a usługi mają tylko za zadanie umożliwić nabywcy skorzystanie z nabytku
  • czy wykonywanych jest kilka różnych transakcji, które można byłoby wykonać odrębnie.

Jak wygląda w praktyce oraz jak prawidłowo wykonać rozliczenie budowy domu z urzędem skarbowym?

Obowiązek podatkowy uzależniony jest od miejsca świadczenia usług, ich charakteru oraz rodzaju ich nabywcy. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wskazane jest, że obowiązek podatkowy powstaje w dniu wykonania usługi. Ponadto, jeżeli wykonawca otrzyma płatność całości kwoty lub części tego zobowiązania, obowiązek podatkowy tyczy się daty otrzymania tej płatności.

Na wystawienie faktury za usługi budowlane i budowlano-montażowe wykonawca ma 30 dni od daty wykonania pracy. Jeżeli podatnik jej nie wystawi lub będzie miał opóźnienie, obowiązek podatkowy powstanie w dacie upływu terminu do jej wystawienia.  

Jeżeli wykonawca pobiera zaliczkę lub przedpłatę/zadatek, obowiązek podatkowy powstaje w momencie jej otrzymania, jednak dotyczy tylko tej otrzymanej kwoty.

Wykonawca również ma obowiązek wystawić fakturę zaliczkową na otrzymaną wcześniej kwotę. W przypadku świadczenia usługi budowlanej w sposób ciągły, jeżeli trwa ona dłużej niż rok, obowiązek podatkowy powstanie w każdym roku rozliczeniowym do momentu rozliczenia całości usługi. Jednak dzieje się tak w przypadku, w którym w danym roku nie wskazano terminu rozliczeń.

Mechanizm odwrotnego obciążenia

Mechanizm odwrotnego obciążenia polega na rozliczeniu podatku od dokonanej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, do której zobowiązany jest nabywca towarów i usług. Katalog usług, do których zastosowanie ma mechanizm odwrotnego obciążenia to między innymi roboty budowlane związane z wznoszeniem budynków mieszkalnych w tym: prace związane z budową nowych budynków lub przebudową. Ponadto są to roboty związane z wierceniem studni i ujęć wodnych, przygotowaniem terenu pod budowę.

Aby określić czy dana usługa należy do czynności związanych z mechanizmem odwrotnego obciążenia, należy dokonać jej identyfikacji przy pomocy Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) na stronie Głównego Urzędu Statystycznego.  

Aby rozliczyć w ten sposób transakcję konieczne jest również spełnienie następujących warunków: usługodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, usługobiorca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT oraz usługodawca świadczy usługi jako podwykonawca.

Po ich spełnieniu rozliczenie VAT-u staje się obowiązkiem nabywcy. Wystawiana jest faktura, która nie zawiera kwoty podatku, stawki podatku ani kwoty brutto. Zamiast tego na fakturze umieszcza się adnotację o odwrotnym obciążeniu.

Jakie usługi mogą być objęte preferencyjną 8% stawką VAT? 

Wyżej opisaliśmy przykłady, w których to inwestor opłaca podatek VAT. Jednak jak wygląda to w sytuacji kiedy to wykonawca wystawia fakturę na usługi i materiały budowlane? W przepisach Ustawy o VAT wskazane jest, że obniżoną stawką podatku od towarów i usług mogą być objęte usługi: budowa lub przebudowa obiektu budowlanego. Mówiąc prościej podatek od usług, który zapłacimy w wysokości VAT 8%, można zastosować do usług wraz z materiałami.

Kwestia podatku vat usługi budowlanej opisana jest szczegółowo i wiarygodnie w Ustawie z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Interesować nas będzie szczególnie w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, gdzie jest mowa o obiektach budownictwa mieszkaniowego – rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W Art. 41 ust 12 ustawy o VAT dokładnie poruszona jest wysokości podatku VAT za konkretne usługi, do których możemy się odnosić oraz w każdej chwili sprawdzić rzetelne źródło danych. Ustawę można sprawdzić na tej stronie.

Jak widać w powyższym artykule kupno i remont domu to dość skomplikowana sprawa w kwestii podatkowej. Warto żebyśmy wiedzieli w jaki sposób poprawnie się rozliczyć oraz jak umawiać się z wykonawcami budowy. Nieznajomość prawa może zaszkodzić nie tylko naszym finansom, ale i dołożyć sporo stresu.