Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wydawana w dwóch typach – jako decyzja dla inwestycji celu publicznego i innych niż cel publiczny.

Decyzja o warunkach zabudowy to instrument planowania przestrzennego. Dzięki takiej decyzji możliwe jest realne ocenienie, czy zamierzenie inwestycyjne nie zaburzy ładu przestrzennego.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – na czym polega

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zagospodarowania na danym terenie, poprzez zrealizowane roboty budowlane. Podstawą prawną jest Ustawa z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. To ten akt prawny wprowadził formalnie do polskiego prawa budowlanego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla obszarów, dla których nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wyróżnia się dwa rodzaje decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pierwszym typem jest decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, drugim decyzja o warunkach zabudowy. Ta ostatnia, precyzująca warunki zabudowy, jest nazywana czasami wuzetką – ma zastosowanie wyłącznie dla realizowanych inwestycji budowlanych dla celu innego niż publiczny.

Jak wypełnić wniosek o wydanie warunków zabudowy

Budując się na terenie bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyszły inwestor zastanawia się, jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy. Taki wniosek o ustalenie warunków zabudowy, potocznie określany jako wniosek o warunki zabudowy, jest łatwo dostępny. Druk można otrzymać w urzędzie gminy, ale wzór jest też publikowany na stronach internetowych wielu gmin. Należy wreszcie bardzo dokładnie i ze zrozumieniem uzupełniać wniosek o warunki zabudowy. Wzór przewiduje, aby wnioskodawca w szczególności:

● sprecyzował granice terenu, który obejmuje wniosek, co powinno być poparte załączeniem kopii mapy zasadniczej albo ewentualnie katastralnej;

● dokładnie opisał planowaną inwestycję na danym terenie;

● zawarł informacje dodatkowe o ewentualnej lokalizacji składowiska odpadów, powierzchni dedykowanej do sprzedaży, jeśli będzie to obiekt handlowy;

● załączył do wniosku wyrys z mapy ewidencji gruntów, wskazujący na położenie działek, których dotyczy planowane działanie inwestycyjne;

● dołączył do wniosku decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych .

Jak więc widać sam wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy to nie wszystko. Kluczowe jest dołączenie do niego odpowiednich załączników. Im będą one dokładniejsze, bardziej precyzyjne, tym większa szansa na pozytywne rozpatrzenie wniosku. Uzupełniając wniosek o ustalenie warunków zabudowy, wzór wniosku należy zawsze sumiennie zweryfikować, czy jest aktualny i akceptowalny. Ważną kwestią jest również uiszczenie odpowiedniej opłaty skarbowej.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy – kiedy jest możliwe

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wydanie warunków zabudowy) w Polsce znajduje się w kompetencjach organów samorządowych. Decyzję w tym zakresie wydaje burmistrz albo prezydent miasta. W praktyce zaś odpowiednia komórka w urzędzie gminy, która jest do tego umocowana i działa w imieniu włodarza gminy. Warto wiedzieć, że istnieją typy robót niewymagające decyzji o warunkach zabudowy. Są to na przykład prace polegające na jednorazowej zmianie sposobu zagospodarowania terenu, dla której nie jest konieczne pozwolenie na budowę. Ważne aby prace związane z taką zmianą nie trwały dłużej niż rok oraz miały charakter tymczasowy. Po wydaniu takiej decyzji możliwe jest także odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z przepisami strona na odwołanie ma 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji.

Strona, która nie akceptuje wydanej decyzji o warunkach zabudowy, może również złożyć wniosek o zmianę warunków zabudowy. Występowanie o zmianę warunków zabudowy jest jednak zastrzeżone dla ograniczonego kręgu osób. Może o to wystąpić adresat danej decyzji, gdy decyzja ta przyjmuje charakter ostateczny, jest ważna, ale adresat nie akceptuje jej treści. Zmiana decyzji o warunkach zabudowy może nastąpić bez względu na upływ czasu od jej wydania. Uprawniony jest do tego organ administracji publicznej, który wydał pierwsze warunki zabudowy lub organ wyższego stopnia.

Decyzja o warunkach zabudowy może być cedowana. Dopuszczalne jest więc w polskim prawie przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy. Dzieje się tak, gdy na przykład decyzja o warunkach zabudowy została wydana na rzecz właściciela nieruchomości, a ten chce ją sprzedać. Wówczas nowy nabywca może wystąpić o przeniesienie na niego tej decyzji. Będzie to możliwe, jeśli pierwotny adresat wyrazi na to zgodę, a nowy nabywca zaakceptuje treść decyzji w całości. W celu zrealizowania takiego przeniesienia konieczne jest złożenie specjalnego wniosku do burmistrza albo prezydenta miasta.

Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę – co je wiąże

Inwestor, występując o pozwolenie na budowę, musi dysponować wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy. W gminach, gdzie nie funkcjonuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to zweryfikowanie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy jest podstawowym zadaniem spoczywającym na staroście w zakresie procedury wydawania decyzji pozwolenia na budowę.