Od czego zacząć budowę domu? Jak wygląda budowa krok po kroku? Sprawdź poszczególne etapy powstawania domu jednorodzinnego.

Budowa domu (krok po kroku) etapy:

  1. Określenie planu, założeń finansowych
  2. Wybór działki i sprawdzenie MPZP lub uzyskanie WZ
  3. Projekt budowy domu
  4. Przyłącza: promesy
  5. Ile kosztuje pozwolenie na budowę domu?
  6. Budowanie domu: zgłoszenie budowy domu
  7. Wybór firmy budowlanej
  8. Wybór kierownika budowy
  9. Dziennik budowy: budowa domu krok po kroku formalności
  10. Fundamenty krok po kroku, czyli jak wybudować dom – strona praktyczna
  11. Budowanie domu: etap surowy otwarty
  12. Budowa domu krok po kroku: etap surowy zamknięty
  13. Ocieplenie budynku z zewnątrz
  14. Wykończenie oraz montaż
  15. Koniec prac budowlanych – protokoły i odbiory, czyli powrót do formalności
  16. Złożenie powiadomienia o zakończeniu wszelkich robót budowlanych

Budowa domu od czego zacząć?

Decyzja o budowie własnego domu bez wątpienia jest ważnym krokiem w życiu każdego człowieka. Jej podjęcie otwiera zupełnie nowy etap w życiu, ale stanowi również ogromne wyzwanie. Podczas kolejnych etapów pojawiają się liczne pytania – ile kosztuje budowa domu, jak długo będzie trwać, od czego zacząć budowę domu, jakie są wszystkie niezbędne formalności, których należy dopełnić… i wiele innych.

Początkowa euforia, towarzysząca zdecydowaniu się na budowę domu od podstaw, szybko może przekształcić się w zniechęcenie, kiedy kolejne pytania zaczną się namnażać. Aby tego uniknąć, wystarczy dobrze się przygotować. W tym artykule znajdziesz najważniejsze pytania i odpowiedzi i dowiesz się, jak tak naprawdę wygląda budowa domu jednorodzinnego.

Po pierwsze: plan budowy domu, czyli o czym musisz pomyśleć

Nie ma w tym nic zaskakującego, że każda duża misja potrzebuje przede wszystkim rzetelnie sporządzonego planu, aby mogła się powieść. Budowa domu to duże przedsięwzięcie, które potrzebuje właściwej strategii oraz realizowania założeń krok po kroku. Odpowiednio sporządzony plan budowy domu jest w stanie znacząco ułatwić przejście przez cały proces.

Budowa domu od podstaw zajmuje wiele czasu. Składa się na nią kilka poszczególnych etapów, których nie sposób pominąć i wymaga podjęcia licznych decyzji. Większość z nich musi zapaść jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac nad budową. Do każdego działania czy powziętej decyzji warto przyłożyć należytą uwagę, bowiem w późniejszym czasie będą one oddziaływać zarówno na wizualną stronę budynku, ale również na funkcjonalność i przyjemność korzystania z niego. Im dokładniej przemyślany będzie każdy kolejny krok… tym płynniej będzie przebiegać budowa, a finalnie lepiej będzie się mieszkać we własnym domu. 

Etapy budowy domu – jak wybudować dom? Formalności

Zagospodarowanie przestrzenne – plan

Plan zagospodarowania przestrzennego, czyli uchwała rady gminy, jest bardzo ważny i zdecydowanie warto mu się przyjrzeć jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie wybranej działki. Na plan składa się mapa, która ukazuje rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz spis warunków zagospodarowania oraz zabudowy terenu a także jego przeznaczenie. Plany zagospodarowania są dostępne do wglądu w urzędzie danej gminy.
Dzięki zapoznaniu się z planem można się dowiedzieć, czy działka w ogóle jest przeznaczona pod wybudowanie budynku mieszkalnego oraz jak ma wyglądać jej okolica. To właśnie z planu zagospodarowania przestrzennego można się dowiedzieć o bliskości powstania planowanych autostrad czy dużych przedsiębiorstw. Bez wątpienia nikt nie chciałby mieszkać w okolicy hałaśliwej fabryki, wytwarzającej szkodliwe dymy, w związku z czym warto udać się do urzędu gminy i zapoznać z planem zagospodarowania przestrzennego. Oprócz tego, z planu można się również dowiedzieć, jakie kryteria musi spełniać wybudowany na działce budynek. 

Zabudowa dla działki – warunki i formalności

Nie każdy teren posiada jednak plan zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku, zanim rozpocznie się budowa domu, trzeba się ubiegać o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taka decyzja zawiera wszelkie warunki, które dotyczą możliwości związanych z zagospodarowaniem danej działki – jest więc elementem bardzo istotnym, powiązanym z zasadami prawa budowlanego.

Decyzja o warunkach zabudowy działki przeznaczonej pod budowę domu reguluje wielkość budynku oraz jego kształt i rodzaj – a w niektórych przypadkach także możliwe do wyboru barwy elewacji zewnętrznej. Skąd wziąć taką decyzję? Może ją wydać (w zależności od wielkości miejscowości) wójt, prezydent miasta lub burmistrz.

Działka budowlana – kiedy można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Aby wydanie wyżej wspomnianej decyzji było możliwe, działka pod zabudowę musi spełnić kilka istotnych warunków. Zaliczają się do nich:

  • dostęp do drogi publicznej,
  • uzbrojenie lub plan uzbrojenia,
  • brak zmiany przeznaczenia ziemi z leśnej lub rolnej,
  • niekolidowanie z jakimikolwiek przepisami,
  • tzw. zasada dobrego sąsiedztwa (co najmniej jedna sąsiadująca działka, znajdująca się przy tej samej drodze musi być zabudowana).

Występując z wnioskiem o wydanie decyzji – co może uczynić każdy, zainteresowany jej zakupem, trzeba załączyć mapę geodezyjną ze wskazaniem danej działki. Mapa musi zostać sporządzona w skali 1 do 500 i można ją uzyskać w Wydziale Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego.

Kupno działki – budowa domu od a do z

Po zapoznaniu się z planem zagospodarowania przestrzennego lub uzyskaniu decyzji o wydaniu warunkach zabudowy, można rozpocząć kolejny etap, niezbędny podczas budowy domu od podstaw. Jest nim kupno działki, na której ma w przyszłości powstać budynek mieszkalny. 

Co warto wziąć pod uwagę? Istotna będzie oczywiście cena, jednak najważniejszym kryterium powinna być właściwa według własnych preferencji lokalizacja działki. Przed podjęciem ostatecznej decyzji trzeba przyjrzeć się uważnie nie tylko wszelkim przedsiębiorstwom czy terenom znajdującym się w pobliżu działki, ale także planowanym w przyszłości inwestycjom. Tańsze oczywiście będą działki umiejscowione na obrzeżach, blisko dróg szybkiego ruchu czy dużych fabryk. Te droższe znajdują się najczęściej w centrum miasta lub blisko terenów atrakcyjnych pod kątem rekreacyjnym lub przyrodniczym. 

Inną kwestią wartą rozważenia jest także podłączenie mediów, które mają znajdować się w domu. Na niektórych działkach trzeba samodzielnie postarać się o wygospodarowanie miejsca na studnię lub szambo. Dodatkowo powinno się także przyjrzeć możliwościom dotyczącym odprowadzania wody z drogi podczas opadów – w końcu nikt nie chce, aby jego działka została zalana przy okazji każdego ulewnego deszczu.

Projekt budowy domu – jak budować dom?

Jeśli działka została już zakupiona, czas na projekt architektoniczno-budowlany. W tym zakresie istnieją dwa rozwiązania – stworzenie indywidualnego projektu we współpracy z architektem lub wybranie gotowego szablonu w biurze architektonicznym.

Jeżeli najważniejsze są koszty, warto wiedzieć, że skorzystanie z drugiego rozwiązania jest o wiele tańsze. W przypadku jego wyboru nie ma jednak najmniejszej możliwości zaingerowania w gotowy projekt. Poza tym, musi się on ściśle pokrywać z warunkami zabudowany w planie zagospodarowania lub decyzji. Pod uwagę warto wziąć także w tym przypadku rozmiary działki oraz jej położenie – nie na każdej bowiem będzie można zrealizować wybrany gotowy projekt.

Pierwsze rozwiązanie jest nieco droższe, jednak zostawia o wiele większą dowolność. Dzięki stworzeniu własnego projektu można zrealizować w pełni swoje wizje dotyczące budowy domu – zarówno jego wyglądu, jak i funkcjonalności. Dodatkowa ciekawa możliwość to w tym przypadku kreacja domu ekologicznego, nowoczesnego czy inteligentnego. Poza projektem domu trzeba także zadbać o projekt zagospodarowania całej działki.

Projekt trzeba sporządzić w dwóch formach: wykonawczej oraz budowlanej. Budowlana będzie potrzebna do złożenia w urzędzie, natomiast wykonawcza jest obowiązkowym elementem, bez którego nie można rozpocząć budowy domu. To właśnie na nim polega wykonawca.

Plan budowy domu: promesy

Po nabyciu projektu trzeba uzyskać promesy, czyli zobowiązania dotyczące przyłączenia zabudowy mediów wszelkiego rodzaju – na przykład energii elektrycznej. Należy wypełnić wniosek oraz udać się do siedziby firmy, która zajmuje się dostarczaniem prądu w danym rejonie. Wówczas można otrzymać zobowiązanie do przyłączenia, którego warunki zostaną dodatkowo określone w dotyczącym ich wniosku. Na ustalone przyłączenie niestety trzeba trochę poczekać – jednak bez niego nie można rozpocząć budowy domu, jest to więc etap nie do pominięcia.

Pozwolenie na budowę – koszt

Ile kosztuje pozwolenie na budowę domu i jak je uzyskać? Jest ono wydawane jako decyzja administracyjna. Najpierw należy złożyć wniosek w Starostwie Powiatowym w Wydziale Architektury i Budownictwa. Koniecznie należy do niego załączyć:

- projekt budowlany (4 egzemplarze),
- spis warunków technicznych wykonania przyłączy,
- zaświadczenie o posiadaniu odpowiednich uprawnień przez projektanta,
- plan zagospodarowania lub decyzję o warunkach zabudowy,
- oświadczenie, które potwierdza prawo do prowadzenia plac budowlanych oraz dysponowania nieruchomością.

Niektóre urzędy mogą także zażądać dodatkowych dokumentów – szczególnie, jeśli budowa domu ma rozpocząć się na obszarze znajdującym się na liście zabytków.
Wydanie pozwolenia na budowę może potrwać aż do 65 dni. Jeśli zostało ono już uzyskane, należy odczekać jeszcze 2 tygodnie od daty wydania, aby decyzja się uprawomocniła. Wydane pozwolenie na budowę domu jest ważne przez okres 3 lat.

 

Ile kosztuje pozwolenie na budowę domu?

Wszystkie dokumenty oraz pozwolenia i decyzje, które są wymagane do rozpoczęcia budowy domu niestety są odpłatne. 

  • Projekt budowlany to koszt od 2.000 do 6.000 zł (indywidualne projekty mogą kosztować nawet do 20 000 zł)
  • Mapa celów projektowych kosztuje od 600 do 2.000 zł.Wydanie warunków zabudowy – ok. 110 zł.
  • Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego – od 70 do 25 zł.
  • Mapa ewidencyjna i zasadnicza – od 30 do 240 zł.
  • Ekspertyza dotycząca stanu obecnego po przebudowie (jeśli w grę wchodzi już istniejący budynek) to około 1.500 zł.
  • Wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu kosztuje 80 zł.

Budowanie domu: zgłoszenie budowy domu

Na budowę nie wszystkich domów jednorodzinnych trzeba uzyskać pozwolenie. Niektóre z nich można zbudować jedynie po zgłoszeniu planowanych robót budowlanych. Które budynki mieszkalne nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę? Wolnostojące budynki jednorodzinne, których obszar oddziaływania znajduje się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane. 

Zgłoszenia robót budowlanych musisz w takim przypadku dokonać w starostwie powiatowym. Nie generuje ono żadnych kosztów. Musisz do niego załączyć następujące dokumenty:

  • projekt budowlany domu (4 egzemplarze),
  • decyzję o warunkach zabudowy,
  • zgłoszenie budowy, spisane na formularzu urzędowym,
  • oświadczenie o prawie do zarządzania nieruchomością oraz budową,
  • zaświadczenie potwierdzające wymagane uprawnienia projektanta domu.

Choć ta droga wydaje się prostsza, niestety może okazać się o wiele bardziej czasochłonna. Projektant musi upewnić się, że dom nie będzie oddziaływał poza obszar działki, co wymaga przeanalizowania aż 42 (!) regulacji prawnych.

Dodatkowe pozwolenia – budowa domu od czego zacząć?

Jeśli zamierzasz zbudować dom na obszarze zabytkowym, będziesz potrzebować uzyskania dodatkowych pozwoleń. Podobnie zresztą będzie w przypadku, jeśli planowana przez Ciebie budowa będzie oddziaływać w jakikolwiek sposób na gospodarkę wodną danego regionu.

Dziennik budowy: budowa domu krok po kroku formalności

Dziennik budowy może zostać wydany od razu po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowie. Można go uzyskać od starostwa powiatowego, który to pozwolenie wydał. Należy złożyć wniosek o wydanie takiego dziennika. Zazwyczaj można go odebrać po upływie 3 dni. Dziennik budowy musi zostać zarejestrowany oraz właściwie ostemplowany a następnie skrupulatnie prowadzony przez kierownika budowy.

Fundamenty krok po kroku, czyli jak wybudować dom – strona praktyczna

Początek budowy: etap surowy

Po dopełnieniu wszelkich niezbędnych formalności, pora wreszcie przejść do strony praktycznej całego przedsięwzięcia. Należy je rozpocząć od ogrodzenia terenu budowy oraz kilku prac, które mają na celu jego przygotowanie. Zaliczają się do nich:
- wyrównanie terenu,
- odpowiednie zagospodarowanie działki,
- wytyczenie obiektów geodezyjnie,
- przyłączenie niezbędnej infrastruktury do wykonywania wszelkich prac,
- opcjonalnie ustawienie baraku dla pracowników lub innych obiektów niezbędnych podczas budowy.

Geodeta, który posiada odpowiednie uprawnienia, musi wskazać lokalizację domu oraz innych obiektów, takich jak na przykład garaż. Po tym należy właściwie wyrównać teren oraz przygotować fundamenty i piwnicę. Podczas budowy fundamentów trzeba rozprowadzić część izolacji, która będzie znajdować się pod ziemią oraz odpowiednie elementy kanalizacji. W trakcie pierwszego etapu robót budowlanych zabezpiecza się także fundamenty przed wilgocią oraz wykonuje betonowe schody, stropy i ściany zewnętrzne.

Na koniec etapu surowego na terenie działki trzeba również zamieścić tablicę informującą o placu budowy. Musi się na niej znaleźć kilka niezbędnych elementów:
- określenie charakteru prac budowlanych oraz adres ich prowadzenia,
- numer alarmowy policji, pogotowia, straży pożarnej oraz okręgowego inspektora pracy,
- adres oraz telefon kontaktowy nadzoru budowlanego,
- numer pozwolenia na budowę lub zgłoszenia prac budowlanych,
- dane adresowe wykonawcy oraz inwestora i kierownika budowy a także inspektora nadzoru inwestorskiego i kierownika robót.

Budowanie domu: etap surowy otwarty

Podczas tego etapu powstają kominy, więźby dachowe, okna na dachu a także tworzone jest jego pokrycia. Niestety, dla wielu jest to część najmniej przyjemna, bowiem wiąże się z największymi kosztami, stanowiącymi zazwyczaj około 40% kosztów całej budowy domu.

Budowa domu krok po kroku: etap surowy zamknięty

Na tym etapie wykonywane są wszelkiego rodzaju instalacje – wodna, elektryczna i gazowa. Sama bryła domu zostaje zamknięta – wstawiane są okna oraz drzwi. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie instalacji oraz ich odbiór. Po tym zostaje jeszcze położenie tynku oraz uporządkowanie placu budowy i montaż ogrodzenia.

Ocieplenie budynku z zewnątrz

Aby nie płacić zawrotnych sum za ogrzewanie budynku, należy stworzyć dla niego odpowiednią izolację termiczną. Dzięki wykorzystaniu najnowszych technologii można sporo zaoszczędzić. Do najskuteczniejszych i najczęściej stosowanych izolatorów zaliczają się styropian oraz wełna mineralna. Wybraną warstwę należy pokryć zbrojeniem ochronnym z włókna szklanego, a następnie tynkiem – czyli elewacją.

Coraz bliżej do końca, czyli wykończenie oraz montaż

To już ostatni etap budowy domu, na którym właściwie można już spokojniej odetchnąć. Podczas jego trwania montuje się urządzenia grzewcze takie jak grzejniki czy kominek, a następnie wykańcza wnętrze – układa podłogi, kładzie tynki, maluje ściany, montuje oświetlenie, instaluje urządzenia sanitarne, wykonuje ścianki działowe czy aranżuje finalnie piwnicę i poddasze.

Ta faza budowy domu również nie należy do tanich – w zależności od tego, na jakie materiały wykończeniowe oraz urządzenia RTV, AGD czy meble się zdecydujesz, koszt może być stosunkowo niski lub znacząco wzrosnąć.

Koniec prac budowlanych – protokoły i odbiory, czyli powrót do formalności

Jeśli wszelkie prace budowlane zostały zakończone a teren wokół budowy odpowiednio uprzątnięty, pora na powrót do niezbędnych formalności. Konieczne będzie sprawdzenie oraz odbiór wszystkich przyłączy i instalacji (wentylacyjnej, wodnej, gazowej, elektrycznej i przewodów kominowych), odbiór prac remontowo-instalacyjnych oraz wydanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Oprócz tego nie można pominąć także tak zwanej inwentaryzacji geodezyjnej. Zazwyczaj na wydanie odpowiednich zaświadczeń w tym zakresie trzeba poczekać około 30 dni.

Jeśli wszystkie powyższe formalności zostały spełnione, kierownik budowy może dokonać odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy oraz złożyć oświadczenie mówiące o tym, że budynek został postawiony zgodnie z projektem, pozwoleniem oraz wszelkimi przepisami prawa budowlanego.

Złożenie powiadomienia o zakończeniu wszelkich robót budowlanych

Budowa została zakończona, w związku z czym pozostaje już tylko powiadomić o tym Wojewódzki Inspektoriat Nadzoru Budowlanego. Do powiadomienia należy załączyć kilka elementów:

- dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy,
- dokumenty ujęte w warunkach pozwolenia na budowę,
- protokół odbioru wszystkich przyłączy,
- protokół z inwentaryzacji geodezyjnej,
- protokół z kontroli przewodów kominowych,
- świadectwo charakterystyki energetycznej,
- prawomocną decyzję o wydaniu pozwolenia na budowę,
- kopię projektu budowlanego,
- protokół odbioru instalacji wewnętrznych.

Jeśli w ciągu 3 tygodni od złożenia wszystkich wymaganych dokumentów Nadzór Budowlany nie złoży sprzeciwu lub nie wezwie do dołączenia dodatkowych informacji, zostaje wydane potwierdzenie o braku zastrzeżeń co do użytkowania powstałego domu. Jest ono elementem wymaganym do zameldowania się, nadania numeru budynku oraz założenia niezbędnej księgi wieczystej. Jeśli wszystkie formalności zostały dopełnione, można zacząć świętować sukces i planować tak zwaną parapetówkę, bowiem oznacza to, iż… przyszła pora na to, aby przeprowadzić się do nowo wybudowanego domu!

Ile kosztuje budowa domu?

Bardzo ciężko jest jednoznacznie określić, ile będzie kosztować wybudowanie domu – wszakże każdy z nich jest różnej wielkości, wykonany z innych elementów oraz wyposażony na niezliczone sposoby. Na cenę duży wpływ ma także lokalizacja. W dzisiejszych czasach najczęściej buduje się domy jednorodzinne o powierzchni około 150 m2. Przed kilkoma laty koszt postawienia takiego budynku od podstaw, wliczając ogród, zamykał się w około 450 tysiącach złotych, wliczając cenę całego projektu. Niestety, na przestrzeni kilku ostatnich lat  wzrosły ceny materiałów budowlanych oraz robocizny. Pandemia Covid-19 przełożyła się także na znaczne podniesienie wartości nieruchomości – a co za tym idzie, także ich wykonania.