Zawsze spodziewaj się niespodziewanego, czyli o ukrytych kosztach podczas budowy i gdzie ich szukać.

Każdy, kto postawił choć jeden dom w życiu, wie, że po pierwsze odpowiednio przygotowany kosztorys to podstawa planowania wydatków oraz po drugie, że zawsze znajdą się jakieś nadprogramowe koszty. Dlatego najważniejsza zasada przygotowania kosztorysu własnego domu to:  Zaplanuj dodatkowy budżet na niespodziewane wydatki - uwierz, na pewno Ci się przyda. 

Poniżej parę rad, by niespodziewane wydatki były trochę bardziej spodziewane.

Zaplanuj budżet na prace ziemne

Wiesz już, ile będzie Cię kosztować wywóz humusu? Masz koparkę z kierowcą, który przygotuje Ci wykopy pod fundamenty? Myślisz, że wszystko zaplanowałeś? Prawie. Jeśli po twojej działce porusza się sprzęt ciężki (koparki, betoniarki, walce), musisz utwardzić podjazd*, a potem wyrównać działkę. Czyli do dodatkowych kosztów dolicz: gruz/ płyty drogowe oraz opłatę za maszyny. 

Na nierównych działkach należy nawieźć ziemię dla podniesienia poziomu. Przy takich pracach, koparki wykorzystywane są nawet po kilkadziesiąt godzin (zależy od wielkości działki i jej początkowych spadków). W przypadku domów budowanych na gruntach o słabej wytrzymałości, może zajść potrzeba wymiany gruntu (do kosztów dolicz: wywóz, przywóz i zagęszczenie gruntu)**. 

*Dotyczy to szczególnie działek zlokalizowanych na terenach wiejskich.
** Można tego uniknąć, wykonując wstępnie rozpoznanie geologiczne przed kupnem działki.

Dodatkowe budżet na zmiany projektowe 

Po pierwsze, zmiany w projekcie budowlanym są rzeczą całkowicie normalną w trakcie realizacji prac. Projektant może wprowadzić je na projekt jako zmiany nieistotne (o ile tak zdecyduje), ale może się to wiązać z dodatkowymi opłatami.

Wybierając projekt, decydujesz się albo na projekt indywidualny albo projekt gotowy. Pierwszy jest droższy, ale w komplecie z reguły wliczone są zmiany, jakie chce wprowadzić Inwestor (nawet w trakcie prac). W przypadku projektu gotowego, każda zmiana wiążę się z dodatkowymi opłatami, np. zmiana kąta nachylenia dachu to koszty rzędu 1000 zł***. Zmiany, które wymusi budowa też mogą się wiązać z dodatkowymi opłatami. Pamiętaj o tym kupując gotowy projekt.

***Nawet niewielkie zmiany konstrukcyjne, wymagają od Projektanta potwierdzenia obliczeniowego. Wydaje Ci się, że płacisz za dużo? Pamiętaj, że to Projektant bierze na siebie odpowiedzialność zaprojektowania takiej konstrukcji, która będzie bezpieczna w eksploatacji. 

 

Ekipa budowlana: tu znajduje się najwięcej ukrytych kosztów. 

W trakcie negocjacji Inwestor i Wykonawca ustalają określoną stawkę główną. W trakcie budowy może się okazać, że owa stawka dla każdej stron oznacza co innego. Np. dla Wykonawcy nie obejmuje niektórych robót (np. budowy schodów, czy stawiania ścianek działowych) bądź materiałów (Wykonawca ma po swojej stronie cegły, ale nie wiedział, że też zaprawę), czy sprzętu. I wtedy pojawią się tzw. roboty dodatkowe, które (zawsze) okazują się bardzo problematyczne (patrz: droższe).

Jak można tego uniknąć? Podpisując umowę i upewniając się (najlepiej pisemnie, a nie tylko ustnie), że w cenie jest robocizna ze wszystkimi materiałami wraz z sprzętem potrzebnym do jej wykonania.  Decydując na rozliczenie za m2 wypisz dokładnie, co ma cena ma obejmować. 

Warto też skontaktować się z poprzednimi pracodawcami danej ekipy i zasięgnąć informacji, co do doświadczeń ze współpracy. Istnieją nawet specjalne serwisy, gdzie Inwestorzy wymieniają się opiniami, co do fachowców. 

Piasek - czy o nim pamiętasz?

W przedmiarze robót masz najpewniej pozycję: pustaki na ściany w m2, beton na fundamenty w m3 i ilość stali w kg.

Do każdych z tych pozycji, masz przypisaną konkretną kwotę. A wiesz, jakiego materiału nie przeliczyłeś, a może kosztować (nawet przy małych budowach) 10-20 tysięcy złotych? Piasku, który przyda Ci się np. na zasypywanie fundamentów. Jak uniknąć tego wydatku? W pełni się nie da, ale można wykorzystać ziemię spod wykopu pod ławy fundamentowe (o ile to nie były grunty organiczne - takie nie nadają się już do niczego innego jak tylko do ogródka).

Powtórnie użyty grunt nie pokryje pełnego zapotrzebowania, ale na pewno zmniejszy wydatek.  

Drobne elementy ≠ drobne wydatki

Podtytuł mówi wszystko. Drobne elementy, takie jak śrubki, gwoździe, taśmy czy wywóz śmieci, pod koniec budowy okażą się sporą kwotą. I niestety nie można temu zapobiec. Ale można się na to przygotować, dodając do budżetu budowy 5% na takie wydatki.