Planujesz budowę domu i zdecydowałeś, że wybierzesz projekt gotowy? A może już znalazłeś projekt swojego wymarzonego domu i zastanawiasz się: „co dalej”? Sprawdźmy, kiedy jest potrzebna adaptacja projektu gotowego, na czym polega i ile kosztuje.

Projekt gotowy a projekt budowlany

Zanim rozpoczniesz budowę domu, musisz uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia, a do tego potrzebny Ci jest projekt budowlany. Składa się on z dwóch głównych części: projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego. Projekt gotowy nie jest takim projektem budowlanym i dlatego nie możesz go od razu po zakupie złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub ze zgłoszeniem.

Projekt typowy stanie się projektem architektoniczno-budowlanym (czyli częścią projektu budowlanego) po dostosowaniu go do warunków miejscowych, a po dodaniu do niego projektu zagospodarowania terenu i różnych dokumentów – będzie projektem budowlanym. Sprawdźmy, na czym polega adaptacja projektów gotowych.

Adaptacja projektu gotowego

Adaptacja projektu gotowego to dostosowanie go do wymagań lokalnych przepisów, warunków panujących na danym terenie, Twoich potrzeb i stworzenie na jego podstawie projektu budowlanego, który składasz wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub ze zgłoszeniem budowy domu. Adaptację przeprowadzają projektanci różnych branż – każdy z nich w zakresie swojej specjalizacji (architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, instalacje elektryczne). Nie musisz szukać samodzielnie osób do adaptacji poszczególnych części projektu. Wystarczy, że znajdziesz architekta lub biuro projektów. Architekci współpracują z projektantami różnych branż i zazwyczaj koordynują cały proces. Przyjrzyjmy się bliżej czynnościom, które wchodzą w skład adaptacji.

Miejscowe przepisy

Projekty gotowe są sporządzane na podstawie przepisów obowiązujących w całym kraju, tj. m.in. prawa budowlanego i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przy ich wykonywaniu nie uwzględnia się aktów prawa miejscowego – planów zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy, w których znajdują się m.in. wytyczne, jak powinien wyglądać dom budowany na konkretnej działce. Wymagania te mogą być bardzo szczegółowe. Zazwyczaj dotyczą wysokości budynku, liczby kondygnacji, rodzaju dachu i kąta nachylenia połaci, wskaźników zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.

Każda inwestycja, czyli również budowa domu jednorodzinnego, musi być zgodna z tymi przepisami. Architekt, któremu powierzysz adaptację projektu gotowego, sprawdzi, czy kupiony przez Ciebie projekt typowy jest zgodny z wymaganiami tych przepisów i w razie potrzeby zmieni go tak, by spełnił wszystkie wymogi.

Warunki gruntowe i klimatyczne

Adaptacja projektu gotowego polega nie tylko na dostosowaniu go do miejscowych przepisów. Dom trzeba jeszcze przystosować do warunków panujących na danym terenie. Projekt typowy jest sporządzany w oderwaniu od konkretnego obszaru, a tymczasem na Twojej działce i w jej okolicy panują określone warunki.

Polskie normy wymagają, aby konstrukcję projektować tak, by przeniosła różne obciążenia. Wśród nich wyróżniamy takie, których wielkość zależy od lokalizacji budynku – obciążenia śniegiem i wiatrem. Teren Polski jest podzielony na różne strefy, w których przyjmuje się różne wartości tych obciążeń. Domy typowe są zazwyczaj projektowane w pierwszej strefie, tj. tam, gdzie obciążenia wiatrem i śniegiem są najmniejsze. Jeśli na przykład dom budujesz na obszarze, na którym te obciążenia są większe, np. w górach, może się okazać, że trzeba będzie zmienić konstrukcję dachu tak, by przeniosła odpowiednio większe obciążenia.

Oprócz obciążeń klimatycznych na konstrukcję budynku, a właściwie fundamentów, wpływa rodzaj podłoża gruntowego. Na Twojej działce panują konkretne warunki gruntowe i rozwiązania przewidziane w projekcie gotowym trzeba do nich dostosować, np. poprzez zwiększenie szerokości ław fundamentowych.

O adaptację projektu gotowego w tym zakresie zadba projektant konstrukcji.

Znajdź projektantów

Twoje potrzeby

Adaptacja projektu to także dostosowanie go do Twoich potrzeb i wymagań. Jeśli jakieś rozwiązania z projektu typowego nie będą Ci odpowiadać i zechcesz je zmienić – zadbają o to projektanci poszczególnych branż. Często jedna zmiana w architekturze pociąga za sobą zmiany w pozostałych branżach. Na przykład jeśli chcesz schody żelbetowe zastąpić drewnianymi, konieczne są zmiany również w części dotyczącej konstrukcji. A jeśli zapragniesz w miejscu pomieszczenia gospodarczego zrobić łazienkę, trzeba zmienić część projektu dotyczącą instalacji sanitarnych.

Wymagania konkretnej inwestycji

Projekty gotowe często również trzeba zmienić w zakresie sposobu doprowadzenia do budynku poszczególnych mediów. W projektach tych budynek zazwyczaj jest podłączony do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub ciepłowniczej. Jeśli nie masz możliwości przyłączenia budynku do tych sieci, musisz zadbać o własne źródło wody, ciepła i zaprojektować własny sposób odprowadzenia ścieków. Te zmiany wprowadzają projektanci branżowi odpowiedzialni za części projektu dotyczące instalacji sanitarnych i elektrycznych.

Projekt zagospodarowania terenu

Projekt gotowy po dostosowaniu do warunków miejscowych staje się projektem architektoniczno-budowlanym, czyli częścią projektu budowlanego. Aby projekt budowlany był kompletny, potrzebujesz jeszcze m.in. projektu zagospodarowania terenu, który pokazuje usytuowanie budynku i innych obiektów (np. studni, przyłączy) na działce. Wykona go dla Ciebie architekt, który obie części projektu wraz z niezbędnymi dokumentami złoży w jedną całość, sporządzając w ten sposób projekt budowlany, który złożysz wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub ze zgłoszeniem budowy domu.

Adaptacja projektu gotowego bez wprowadzania zmian

Omówiliśmy wyżej, jakie zmiany często wprowadza się w projektach gotowych. Tymczasem nie każdy projekt typowy wymaga tych zmian. Może się zdarzyć, że uda Ci się kupić projekt takiego domu, który idealnie wpasuje się w otoczenie i Twoje potrzeby. Czy wtedy adaptacja również jest potrzebna? Tak, adaptacji wymaga również taki projekt gotowy, w którym nie trzeba wprowadzać żadnych zmian. Projektanci wszystkich branż muszą w nim złożyć oryginalne podpisy, którymi potwierdzą, że projekt spełnia wymagania przepisów. Oprócz tego potrzebujesz jeszcze projektu zagospodarowania terenu. To projektanci, którzy przeprowadzają adaptację stają się projektantami budynku i odpowiadają za wszystkie rozwiązania zawarte w projekcie.

Koszt adaptacji projektu gotowego

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Ceny adaptacji zazwyczaj zaczynają się od około 1000 zł a kończą na kilku tysiącach. Za adaptację projektu gotowego, w którym nie trzeba wprowadzać prawie żadnych zmian zapłacisz mniej niż za adaptację tego samego projektu, w którym trzeba wiele rzeczy zmienić.