Wyjaśnienie czym się różni zaliczka od zadatku przyda się w planowaniu inwestycji, ponieważ prawnie ich konsekwencje są zupełnie inne.

Zlecając firmie budowlanej postawienie domu, inwestor musi być gotowy wpłacić zadatek lub zaliczkę. Następuje to szczególnie w sytuacji, kiedy zrealizowanie zapisów umowy nastąpi dopiero za określony czas. Jednak musimy wiedzieć, co wykonawcy usługi myślą, mówiąc zadatek a zaliczka.

W sytuacji, w której zlecamy firmie budowlanej postawienie domu, jej wykonawca może zażądać wcześniejszego, częściowego wynagrodzenia. Jest to kwota, która “rezerwuje” nam usługę firmy, a jednocześnie zabezpiecza obie strony. Wyjaśnienie czym się różni zaliczka od zadatku przyda się w planowaniu inwestycji, ponieważ prawnie ich konsekwencje są zupełnie inne.

W tym artykule omówimy:

  1. Czym różni się zadatek od zaliczki?
  2. Czy zaliczka oraz zadatek podlegają zwrotowi?
  3. Jakie zaliczki mogą być wypłacane wykonawcom robót budowlanych?


Czym różni się zadatek od zaliczki?

Zarówno zaliczka, jak i zadatek to część sumy, którą inwestor musi zapłacić za wykonanie danej usługi w przyszłości. Zaliczana jest na poczet należności, które wynikają z umowy wzajemnej. W skrócie - świadczenie jednej ze stron staje się odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. W takich umowach często znajdują się zapisy o zadatkach lub zaliczkach. W związku z ich prawnie wynikającymi różnicami, przy podpisaniu umowy warto zwrócić uwagę na użyte nazewnictwo.

Zadatek - definicja

Definicja zadatku określona jest przez Kodeks cywilny art. 394. Według zapisu jest to świadczenie pieniężne lub rzeczowe wręczane przez jedną ze stron zawieranej umowy, drugiej stronie. Zadatek występuje najczęściej przy umowach przedwstępnych, którymi są między innymi roboty budowlane.

Wysokość zadatku jest kwestią umowną i dowolną. Niedopuszczalne jest ustalanie zadatków na poziomie przekraczającym wartość świadczenia. Zwyczajowo przyjmuje się, że wysokość zadatku wynosi 10% całej kwoty na umowie i nie przekracza on 20% sumy.

Czy można odzyskać zadatek?

Główną rolą zadatku jest rekompensata za niewywiązanie się z warunków umowy przez którąś z jej stron. W przypadku kiedy nie ma innych, dodatkowych regulacji zapisanych w umowie oraz dochodzi do niewykonania umowy z winy osoby, która zadatek wręczyła, to osoba, która go otrzymała może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać zadatek.

Jest to na przykład sytuacja, w której rezygnujemy z zakupu mieszkania. Jeżeli stałoby się to z winy drugiej ze stron - w tym przypadku właściciel mieszkania zrezygnowałby ze sprzedaży - mamy prawo zażądać zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

Zadatek w umowie, która dochodzi do skutku zaliczany jest na poczet świadczenia strony która go wypłaciła, a całościowa suma pomniejsza się o jego wysokość. W tym wypadku musimy wystosować wezwanie do zwrotu zadatku w formie pisemnej z wyznaczeniem odpowiedniego terminu do spełnienia roszczenia.

Jeżeli umowa zostałaby rozwiązana przez sąd lub niewykonana z niezależnych od obu stron przyczyn, zadatek podlega zwrotowi stronie, która go zapłaciła. Nie ma tutaj możliwości domagania się zwrotu jego podwójnej wysokości. 

Zaliczka - definicja

Zaliczka jest sumą pieniężną płaconą na poczet świadczeń wynikających z umowy, która ma być realizowana przez obie strony w przyszłości - są nimi wykonawca usługi budowlanej oraz inwestor, zleceniodawca. W przepisach Kodeksu cywilnego nie ma definicji pojęcia “zaliczka”. Oznacza to, że w odróżnieniu od zadatku, nie może ona stanowić prawnej formy zabezpieczenia umowy.

Zasady oraz konsekwencje związane z zaliczką odnajdziemy za to w art. 494 Kodeksu cywilnego. Brzmi on tak:
“Art.  494.  [Skutki odstąpienia]
§  1. 
Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
§  2. 
Zwrot świadczenia na rzecz konsumenta powinien nastąpić niezwłocznie.”

Są to obowiązki obu stron w razie odstąpienia od umowy wzajemnej. Zgodnie z zapisem, zaliczka powinna podlegać zwrotowi osobie, która dokonała jej wpłaty. Należy też pamiętać, że zaliczka nie działa na tych samych zasadach co zadatek i nie umocni pozycji wobec wykonawcy, który nie wywiązałby się z zobowiązania. O odszkodowanie możemy ubiegać się tylko na zasadach ogólnych. Umowa zadatku daje nam możliwość odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu, kiedy jedna ze stron nie wykona zobowiązania. Takiej możliwości nie mamy w przypadku zaliczki. 

Kiedy zaliczka nie podlega zwrotowi?

Jak już wspominaliśmy, zaliczka nie jest objęta takimi samymi przepisami co zadatek. W związku z tym nie może być mowy, by uległa na przepadkowi lub została zwrócona stronie wypłacającej w podwójnej wysokości. Przy rozwiązaniu umowy przez obie strony zaliczka podlega zwrotowi, niezależnie która ze stron zawiniła.

Umowa o roboty budowlane - o jakich zaliczkach może być mowa?

Współpracę trzeba rozpocząć od podpisania zrozumiałej dla obu stron umowy na piśmie. W umowie warto wyznaczyć etapy poszczególnych robót oraz odpowiadające im terminy rozliczeń.

Jednak na samym początku może zostać wypłacona dla wykonawcy zaliczka na poczet wykonania usługi - jeżeli firma zobowiązuje się do zakupu niezbędnych materiałów. W takim przypadku umowa zaliczki rozliczana jest na podstawie przedstawionych faktur.

Drugim przypadkiem jest przedstawiony przez stronę umowy wniosek o zaliczkę na poczet wynagrodzenia:

“Przepisy regulują zasady dokonywania potrąceń z wynagrodzenia różnych należności: sum egzekwowanych na zaspokojenie świadczeń alimentacyjnych lub na pokrycie należności innych niż świadczenia alimentacyjne, kar pieniężnych zastosowanych wobec pracownika i udzielonych pracownikowi zaliczek pieniężnych, rozumianych jednak nie jako wynagrodzenie za pracę, lecz jako kwoty przekazane pracownikowi do rozliczenia, np. na dokonanie jakiegoś zakupu na rzecz i na rachunek pracodawcy lub na pokrycie wydatków związanych z podróżą służbową.”

Podsumowanie

Rozróżnienie zadatku od zaliczki jest niezwykle przydatne przy zawieraniu umów z wykonawcami robót budowlanych przy naszych inwestycjach. Znajomość zasad obowiązujących przy każdym z nich pozwoli nam uniknąć przykrych sytuacji oraz dochodzić swoich praw w sytuacji zerwania współpracy lub egzekwowania założeń wynikających z podpisanej umowy. Wbrew pozorom ta wiedza może przydać się w większej ilości sytuacji niż byśmy to zakładali.